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??隨著2023年中報(bào)季收官，除部分停牌房企外，多數(shù)上市房企陸續(xù)交出上半年的答卷。

??2023年上半年，中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩。

??8月末9月初，多個(gè)重磅政策推動(dòng)下，尤其是核心一二線城市均有不同程度的利好政策落地，部分城市回溫，短期內(nèi)對(duì)市場信心起到了一定的提振作用。

??我們梳理了萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、中國金茂、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、中南建設(shè)、中原建業(yè)等8家房企業(yè)績會(huì)實(shí)錄，發(fā)現(xiàn)目前基本已達(dá)成以下共識(shí)：

??1、政策有一定的效果，但市場企穩(wěn)還需要時(shí)間。

??2、房地產(chǎn)行業(yè)依然還是影響國民經(jīng)濟(jì)的大行業(yè)，長期來看對(duì)房地產(chǎn)市場仍有信心。

??3、提高項(xiàng)目品質(zhì)、質(zhì)量，加強(qiáng)企業(yè)競爭力，保持可持續(xù)性，聚焦核心城市。

??4、尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

??萬科地產(chǎn)：當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力

??當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望已經(jīng)出臺(tái)的政策能夠盡快落實(shí)到位來推動(dòng)市場恢復(fù)到健康合理水平，另外期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺(tái)。我們也相信在各方努力下，隨著經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)平穩(wěn)改善，隨著人們對(duì)未來預(yù)期的穩(wěn)定，我們的行業(yè)遲早會(huì)回到一個(gè)健康合理水平上去。這個(gè)過程中一定會(huì)有波折、有波浪。

??中海地產(chǎn)：現(xiàn)在各地都在研討

??中央對(duì)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)作出了判斷，明確要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。現(xiàn)在各地都在研討，都是正向的，希望房產(chǎn)市場能夠企穩(wěn)。

??從城中村推進(jìn)來看，我們判斷，有利于這些大型城市的一些需求釋放，對(duì)于需求端會(huì)有顯著的利好。

??華潤置地：有利于短期企穩(wěn)

??大的方向來看，政策有利于房地產(chǎn)市場的短期企穩(wěn)和中長期的穩(wěn)定健康發(fā)展，以保剛需、保改善和保民生為出發(fā)點(diǎn)。未來還是要發(fā)揮城市投資開發(fā)運(yùn)營商的優(yōu)勢(shì)，從做好住宅到做好社區(qū)方向努力，做好長租公寓業(yè)務(wù)的建設(shè)。同時(shí)，積極參與城市更新、城中村改造。

??中國金茂：給我們提供了很好的機(jī)會(huì)

??國家發(fā)改委明確把商業(yè)資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)。對(duì)整個(gè)行業(yè)而言是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)非常重要的重點(diǎn)。中國金茂有非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，而且我們一直以來做了很多資本市場的嘗試，包括CMBS資本運(yùn)作，經(jīng)驗(yàn)是比較豐富的，資產(chǎn)也相對(duì)比較成熟，所以對(duì)于我們來說可以盤活存量、驅(qū)動(dòng)增量，打通重資產(chǎn)的投融管退，給我們提供了很好的機(jī)會(huì)。也是提升我們自身運(yùn)營水平的一個(gè)機(jī)會(huì)。所以我們現(xiàn)在無論是從新的投資還是運(yùn)營角度都把這個(gè)REITs作為我們內(nèi)部底線。

??越秀地產(chǎn)：圍繞“因城施策”持續(xù)寬松

??預(yù)計(jì)下半年調(diào)控政策將圍繞“因城施策”持續(xù)寬松，支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產(chǎn)市場的良性恢復(fù)和健康發(fā)展

??美的置業(yè)：肯定不可能那么快見效

??最近從中央到地方，出臺(tái)了很多需求端的政策，對(duì)支持整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定是絕對(duì)有作用的。當(dāng)然這個(gè)作用肯定不可能那么快速見效。目前推出的這些政策都非常具體，而且力度很大，但是時(shí)間上還是一個(gè)比較慢的過程，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)大周期也不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，可以說景氣度都有一定影響。公司現(xiàn)在還是看長期，作為公司來講，從管理層也好，從大股東也好，對(duì)整個(gè)行業(yè)未來還是有很堅(jiān)定的信心。

??房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，居民剛性以及改善性的需求，這個(gè)誰都不可否認(rèn)是長期持續(xù)存在的，經(jīng)過一定的周期調(diào)整，會(huì)回歸到一個(gè)良性的、健康發(fā)展的軌道，以及供求關(guān)系相對(duì)平衡的一個(gè)狀態(tài)，公司認(rèn)為不管怎樣的調(diào)整，機(jī)會(huì)一定是大于挑戰(zhàn)的。

??中原建業(yè)：代建潛力巨大

??政策基調(diào)由“房住不炒”轉(zhuǎn)為“因城施策”，支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，代建行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??萬科地產(chǎn)：市場顯然是跌過頭了

??關(guān)于整體市場判斷，目前處在焦灼狀態(tài)，因?yàn)槭袌龅兔砸呀?jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場情緒已經(jīng)受到了一定的影響，容易出現(xiàn)各種各樣的過度的反應(yīng)。目前我們的判斷是市場顯然是跌過頭了。

??我們內(nèi)部相對(duì)一致的看法是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)比較大的一個(gè)行業(yè)，相信它總會(huì)回到一個(gè)正常的發(fā)展軌道，行業(yè)也會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

??中海地產(chǎn)：長期向好基本面沒有改變

??房地產(chǎn)市場短期仍處于下行筑底過程中。長期來看，中國經(jīng)濟(jì)具有巨大的發(fā)展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變，將為房地產(chǎn)長期向好提供有力支撐。我們對(duì)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)轉(zhuǎn)好保持信心。

??華潤置地：格局發(fā)生了深刻變化

??行業(yè)格局發(fā)生了深刻的變化，處在一個(gè)長效機(jī)制的構(gòu)建和新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，行業(yè)分化不斷加劇，行業(yè)集中度持續(xù)提升，城市、區(qū)域分化也在加劇。

??綠城中國：階段性4個(gè)變化

??幾年前，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，行業(yè)4個(gè)分化，這4個(gè)變化是內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化，如市場的分化，企業(yè)的分化，產(chǎn)品的分化。我們現(xiàn)在感覺，我們已經(jīng)從結(jié)構(gòu)變化進(jìn)入階段性變化。

??1、發(fā)展階段出現(xiàn)變化，增量到存量時(shí)代，2021、2022年是見底回落的起點(diǎn)；

??2、供求關(guān)系變化，現(xiàn)在是供大于求，中央會(huì)議有提，供求比1.09，靠攏發(fā)達(dá)國家1.1；

??3、市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，剛需為主到改善為主，中小城市房子過剩，大城市短缺等；購房年齡發(fā)生變化，不斷提高，逐步以改善型為主；

??4、房屋功能發(fā)生變化，以前金融屬性占了很重要方面，現(xiàn)在回歸居住屬性。

??對(duì)房地產(chǎn)市場規(guī)模調(diào)整，今年預(yù)計(jì)規(guī)模10-12億，已經(jīng)進(jìn)入新階段。

??越秀地產(chǎn)：將筑底企穩(wěn)

??預(yù)計(jì)下半年隨著調(diào)控政策的持續(xù)寬松和市場信心、購房預(yù)期的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)，全年市場規(guī)模和房價(jià)將大致保持穩(wěn)定，城市、市場和房企分化進(jìn)一步加劇。核心一線和重要二線城市及華東地區(qū)、大灣區(qū)資源集聚優(yōu)勢(shì)明顯，市場支撐度高、潛力大。

??美的置業(yè)：需求相對(duì)是比較弱的

??不可否認(rèn)現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)還處在一個(gè)深度的調(diào)整期，市場景氣度確實(shí)比較弱，具體表現(xiàn)核心為現(xiàn)在整體的存量還是比較大，需求相對(duì)比較弱。

??但是我們還要看到市場層面的真實(shí)需求是絕對(duì)存在的，那么這個(gè)需求他現(xiàn)在為什么不敢，甚至不愿出手？這個(gè)我認(rèn)為不僅僅是價(jià)格的問題，也不僅僅是購買力的問題，最主要還是心理預(yù)期，大家不敢和不愿出手。

??中原建業(yè)：調(diào)整是規(guī)律使然

??中國房地產(chǎn)面臨的調(diào)整是規(guī)律使然，受制于全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)仍然是個(gè)很大的市場，企業(yè)還是要更多關(guān)注自身。

??大部分人口仍集中在三四線市場，同時(shí)城鎮(zhèn)化率較低。另外一些品牌房企很少進(jìn)入三四線市場，建業(yè)遇到的競爭較低。房價(jià)不是太高，但是對(duì)成本管控有高要求。

??萬科地產(chǎn)：開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)三者并重

??整個(gè)行業(yè)的情況發(fā)生深刻變化，高杠桿、規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式難以維系，萬科最近這十年一直把開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)三者并重當(dāng)成主要戰(zhàn)略，在碰到市場有壓力的情況下，更能夠堅(jiān)定我們?nèi)卟⒅氐男判摹Ｎ覀円恢卑压ぷ鞯闹攸c(diǎn)放在三個(gè)方面：第一是以客戶為中心。第二是強(qiáng)調(diào)公司的經(jīng)營安全，強(qiáng)化公司的安全韌性。第三是提升我們的業(yè)務(wù)能力。

??更難能可貴的是，開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)這兩種能力能夠相向而行，相互促進(jìn)、相互成就。在多賽道的聯(lián)動(dòng)，多種能力的協(xié)調(diào)、多種場景綜合運(yùn)用方面，我們也找到了一些經(jīng)驗(yàn)，嘗到了一些甜頭。

??華潤置地：做好全價(jià)值鏈無短板

??戰(zhàn)略方面，深刻研判宏觀形勢(shì)和行業(yè)趨勢(shì)，2年半以來保持戰(zhàn)略定力，扎實(shí)推進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃的各項(xiàng)工作。未來開發(fā)業(yè)務(wù)做好全價(jià)值鏈無短板，向管理能力要效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量的規(guī)模增長。有序退出建筑、裝飾、家私、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)。

??綠城中國：TOP10品質(zhì)標(biāo)桿

??2025戰(zhàn)略規(guī)劃，2025年綠城自畫像是TOP10里面的品質(zhì)標(biāo)桿，一個(gè)是定量一個(gè)是定性，定量是站在TOP10，定性是品質(zhì)標(biāo)桿，要做到什么形象。TOP10聚焦三項(xiàng)規(guī)模，即銷售規(guī)模、投資規(guī)模、權(quán)益規(guī)模。品質(zhì)問題，我們的品質(zhì)不只是產(chǎn)品品質(zhì)，是全方位的品質(zhì)。今年報(bào)告是全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)。全品質(zhì)，里面有投資、運(yùn)營、管理、財(cái)務(wù)、隊(duì)伍、組織品質(zhì)等。

??中國金茂：規(guī)模保持行業(yè)排名前15

??開發(fā)業(yè)務(wù)肯定是中國金茂的基本盤，在過去，中國金茂在規(guī)模方面、成長方面發(fā)展是比較快的。我們?cè)诶^續(xù)堅(jiān)持這個(gè)適度規(guī)模保持行業(yè)排名前15的前提之下，希望能夠更提升開發(fā)的盈利能力。

??第二個(gè)方面主動(dòng)增加一些精品持有，中國金茂過去一個(gè)重要的戰(zhàn)略就是城市運(yùn)營。過去拿了城市運(yùn)營項(xiàng)目，更多的是一些副中心的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。基于對(duì)行業(yè)形勢(shì)變化，公司今后的城市運(yùn)營一個(gè)重要方向就是增加一些核心城市綜合體的獲取，尤其是附帶部分高毛利開發(fā)的綜合體項(xiàng)目。

??第三個(gè)服務(wù)方面會(huì)更進(jìn)一步的聚焦金茂服務(wù)。實(shí)際上這幾年已實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長，這個(gè)增長是有差異化、可持續(xù)的，并且未來應(yīng)該說會(huì)逐漸貢獻(xiàn)更多的盈利。

??中南建設(shè)：堅(jiān)持大眾主流住宅產(chǎn)品定位

??房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)堅(jiān)持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，進(jìn)一步聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市，不斷精準(zhǔn)對(duì)客戶需求把握，提高產(chǎn)品適配，加強(qiáng)與建筑業(yè)務(wù)整合，提升品質(zhì)服務(wù)，改善盈利能力，推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入，探索新的發(fā)展模式。

??萬科地產(chǎn)：特別強(qiáng)調(diào)投資質(zhì)量

??公司在投資強(qiáng)度下降的同時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)投資的質(zhì)量。目前一二線城市投資金額占比100%。所謂特別好的項(xiàng)目有三個(gè)投資標(biāo)準(zhǔn)：一個(gè)是市場和客戶基礎(chǔ)比較好；第二個(gè)是要前置產(chǎn)品解決方案，有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)；第三個(gè)是財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，毛利水平達(dá)到20%。

??中海地產(chǎn)：堅(jiān)持三個(gè)主流

??我們整個(gè)上半年，公開市場拿地13宗，權(quán)益投資額379億，是去年全年投資額的44%。重點(diǎn)跟蹤18個(gè)重點(diǎn)城市，堅(jiān)持三個(gè)主流，主流城市、主流地段和主流項(xiàng)目。目前80%的貨量位于一線和強(qiáng)二線城市。

??華潤置地：堅(jiān)持核心原則，量入為出

??聚焦核心城市核心區(qū)域核心板塊，堅(jiān)持核心原則，量入為出。堅(jiān)持聚焦策略深耕，公開市場競拍和多元化拿地并舉，再加上收并購業(yè)務(wù)，有條件實(shí)現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)。

??綠城中國：根據(jù)銷售和融資情況

??整體來看，還是按照公司整體現(xiàn)金流安排、融資情況來安排投資。年初安排的權(quán)益投資額600億左右，具體還是根據(jù)銷售和融資情況。今年投資質(zhì)量比往年更好，特別是上海的3塊地，近千分之一幾率，無論IRR、利潤率、去化率都好，到現(xiàn)在為止整體拿地質(zhì)量非常好。對(duì)下半年投資市場看法，房地產(chǎn)端是比較謹(jǐn)慎，但機(jī)會(huì)仍然很大。

??中國金茂：適合做金茂傳統(tǒng)產(chǎn)品的地方

??公司目前在新拿土地上面適當(dāng)減少，體現(xiàn)了我們的城市聚焦、板塊聚焦，還有我們的產(chǎn)品聚焦，就這兩個(gè)聚焦還是非常明顯的。

??城市聚焦在15個(gè)左右的核心一二線城市以及我們團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)的城市。在產(chǎn)品方面聚焦改善類的產(chǎn)品，適合做金茂傳統(tǒng)產(chǎn)品的地方，同時(shí)我們也關(guān)注能開發(fā)和持有聯(lián)動(dòng)的綜合體的開發(fā)機(jī)會(huì)。

??越秀地產(chǎn)：精準(zhǔn)投資、一城一策、量入為出

??堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”總基調(diào)和“精準(zhǔn)投資”、“一城一策”、“量入為出”的穩(wěn)健投資策略；聚焦經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢(shì)區(qū)域和城市持續(xù)深耕，重點(diǎn)投向大灣區(qū)、華東地區(qū)以及一線和重點(diǎn)二線城市

??美的置業(yè)：寧可錯(cuò)過，不能犯錯(cuò)

??土地的增補(bǔ)我們一定是精準(zhǔn)的研判，一定是在我們的資源、我們的能力所覆蓋的根據(jù)地城市當(dāng)中有自己比較優(yōu)勢(shì)的這些地方，去找到這種結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，留夠足夠的安全點(diǎn)。簡單講就是寧可錯(cuò)過，不能犯錯(cuò)。

??萬科地產(chǎn)：新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)正在出現(xiàn)

??有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在目前整體低迷的時(shí)候，向陽的一面就格外引人注意，比如說我們發(fā)現(xiàn)有些市場更有韌性，同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)有些新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)正在出現(xiàn)。比如說商品住宅過去是解決普通人的剛性需求為主，那未來有可能是在改善需求方面挑起大梁來，再如城市更新、保障房、城中村改造、代建代運(yùn)營等等方面都是未來的重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

??房地產(chǎn)是個(gè)很屬地化的一個(gè)業(yè)務(wù)，所以我們每個(gè)業(yè)務(wù)，尤其大型項(xiàng)目，都需要跟當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)政策、城市的規(guī)劃、建設(shè)的要求，跟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，多功能場景的配合等等結(jié)合在一起，這個(gè)方面需要大家方方面面的共同協(xié)同努力，才能夠做好，共同摸索可復(fù)制可推廣的模式。

??中海地產(chǎn)：進(jìn)一步發(fā)力城市更新

??我們?cè)诔鞘懈路矫鏁?huì)進(jìn)一步的去發(fā)力，上半年北京和上海兩個(gè)大的城市更新項(xiàng)目在持續(xù)的投入，包括北京的中信城和上海的建國東路。下半年，我們?cè)谶@些方面會(huì)有更大的一個(gè)進(jìn)展。

??華潤置地：逐漸向資管轉(zhuǎn)型

??除了銷售型業(yè)務(wù)，逐漸向資管轉(zhuǎn)型。目前不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模突破3700億，3700億中，并表2800億。大的轉(zhuǎn)型方向上，政府推出消費(fèi)類REITs，未來不停拓展資管規(guī)模。

??中國金茂：著力培養(yǎng)酒店和公寓輕資產(chǎn)管理

??在酒店和公寓的輕資產(chǎn)管理方面，把它作為服務(wù)里面的第二個(gè)增長，在著力培育。

??越秀地產(chǎn)：抓住城市更新機(jī)會(huì)

??越秀2018年成立專門的城市更新集團(tuán)，一直在研究相關(guān)的政策。城市更新有利城市的升級(jí)迭代，能帶動(dòng)更好的需求。越秀在海珠、天河片區(qū)爭取做好落地，會(huì)抓住機(jī)會(huì)。

??美的置業(yè)：房地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)向好

??圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)的垂直業(yè)務(wù)進(jìn)行多元化，第一類就是經(jīng)營型的業(yè)務(wù)，第二就是房地產(chǎn)科技這樣的一個(gè)板塊。在房地產(chǎn)科技方面，一個(gè)是裝配式業(yè)務(wù)，另外一塊叫MIC這個(gè)結(jié)構(gòu)化模塊，2023年預(yù)計(jì)這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)模大概在15個(gè)億，那么它的利潤貢獻(xiàn)也會(huì)在5個(gè)點(diǎn)以上。

??中南建設(shè)：繼續(xù)推進(jìn)建筑業(yè)務(wù)形態(tài)調(diào)整

??建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)形態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對(duì)政府平臺(tái)公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，提高公建、基建占比；進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，改進(jìn)施工工藝，提高施工質(zhì)量；進(jìn)一步推進(jìn)組織升級(jí)，提高綜合管理水平，強(qiáng)化履約能力、控制風(fēng)險(xiǎn)。

??中原建業(yè)：加強(qiáng)與城投合作

??打造“中原建業(yè)+”服務(wù)體系；探索創(chuàng)新與城投合作模式，加強(qiáng)與城投合作。

??歷經(jīng)房地產(chǎn)市場過去一年多的深度調(diào)整，房企在種種困境下艱難修復(fù)重生。

??我們認(rèn)為，今年年底前行業(yè)、企業(yè)仍有挑戰(zhàn)與壓力，中央應(yīng)會(huì)繼續(xù)支持剛需改善、地方放松政策仍是常規(guī)；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)度是信心修復(fù)的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)2023年行業(yè)弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律。

??而在眾多新賽道中，代建有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長、抗周期等特點(diǎn)，是新模式重要方向，參考海外地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，代建或會(huì)成為地產(chǎn)開發(fā)的主流模式之一。