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??萬(wàn)達(dá)又開始賣項(xiàng)目了。

??10月7日消息，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商管”）轉(zhuǎn)讓了上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司100%股權(quán)，接盤方為大家人壽保險(xiǎn)。

??資料顯示，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司成立于2007年11月20日，旗下資產(chǎn)為上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是繼上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，萬(wàn)達(dá)在上海運(yùn)營(yíng)的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，于2009年9月開業(yè)。

??“主要是為了籌措資金償債，保證零違約。”據(jù)一位接近萬(wàn)達(dá)的知情人士透露，下半年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)的部分資產(chǎn)處置都在談判中，也在一步步退出重資產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)內(nèi)部對(duì)外的口號(hào)是“絕不躺平”。

??這一次萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是王健林重啟新一輪資產(chǎn)變現(xiàn)中的一環(huán)。過(guò)去數(shù)月，萬(wàn)達(dá)一直在減重前行，旗下眾多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金融牌照、盈方體育、萬(wàn)達(dá)電影股權(quán)等無(wú)一例外被擺上貨架，也因此王健林和他的“萬(wàn)達(dá)系”始終游走在“辟謠”和“賣賣賣”之中。眼下，在債務(wù)接踵逼近之外，對(duì)萬(wàn)達(dá)而言最大的難題是即將到來(lái)的業(yè)績(jī)對(duì)賭。珠海萬(wàn)達(dá)商管四度沖擊港股IPO能否成功，已變成王健林渡過(guò)難關(guān)最重要的籌碼。

??“時(shí)間緊，任務(wù)重?！鼻笆鼋咏f(wàn)達(dá)的知情人士表示，出售資產(chǎn)籌錢在進(jìn)行中，上市也在積極推進(jìn)，期待大環(huán)境的改善能為萬(wàn)達(dá)爭(zhēng)取喘息的空間。除了投資人要求，萬(wàn)達(dá)本身也希望通過(guò)上市融資來(lái)緩解流動(dòng)性壓力。

??債務(wù)倒逼下的資產(chǎn)變現(xiàn)

??左手萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，右手萬(wàn)達(dá)電影，已成為萬(wàn)達(dá)近期債務(wù)兌付的兩大籌碼。

??在上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，萬(wàn)達(dá)在廣西布局的首個(gè)縣域萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也于10月8日易主廣西北海本土房企合浦旺和房地產(chǎn)有限公司。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括廣西合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)，萬(wàn)達(dá)今年至少出售了5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。此前6月，其還將上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打包轉(zhuǎn)讓給大家人壽保險(xiǎn)。

??“萬(wàn)達(dá)的資出售還在持續(xù)，這也是萬(wàn)達(dá)在一定程度上改善市場(chǎng)信心。”某位跟蹤萬(wàn)達(dá)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，因遲遲沒(méi)能上市，市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流始終處于擔(dān)憂狀態(tài)，下半年以來(lái)一連串的資產(chǎn)變現(xiàn)和幾次按時(shí)償付債務(wù)以及兌付回售債券等動(dòng)作，也在宣示公開債務(wù)的兌付是一條底線，決不能累及萬(wàn)達(dá)商管的上市進(jìn)程。

??不過(guò)，萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有透露上述項(xiàng)目具體轉(zhuǎn)讓的價(jià)錢。

??從幾次公開資產(chǎn)變現(xiàn)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)已與大家人壽保險(xiǎn)產(chǎn)生多次交集。

??此次接盤的上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），通過(guò)股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，其背后站著的依舊是大家人壽保險(xiǎn)。

??其中，上海家昇成立于今年7月28日，由大家投資控股有限責(zé)任公司和天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司分別持股90.91%、9.09%，后者由前者100%持股。蕪湖浦煜背后是大家保險(xiǎn)于2019年設(shè)立的200億元基金—?？谶h(yuǎn)見共創(chuàng)一號(hào)基金（有限合伙）。出售完成之后，上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由上海家昇和蕪湖浦煜分別持股99.99%、0.01%。

??“從險(xiǎn)資的配置需求來(lái)看，大家保險(xiǎn)購(gòu)買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是出于創(chuàng)造穩(wěn)定收益的角度，何況還有較好的談判空間，怎么算都不虧?！蹦撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士透露，大家保險(xiǎn)收購(gòu)的這幾家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都處在成熟運(yùn)營(yíng)階段，租金收入穩(wěn)定。未來(lái)如果要退出，可以通過(guò)資產(chǎn)整售的大宗交易或發(fā)行類REITs等。這類交易不排除萬(wàn)達(dá)繼續(xù)擁有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)。

??實(shí)際上，今年以來(lái)王健林已經(jīng)多次尋求險(xiǎn)資、資管機(jī)構(gòu)合作。除大家保險(xiǎn)外，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)還于6月轉(zhuǎn)讓了武漢子公司萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)給中國(guó)華融。

??商管上市卡在了哪？

??接連出售資產(chǎn)，緣于萬(wàn)達(dá)的資金壓力。但王健林或許未曾料到，上市竟是其最難跨過(guò)的檻。

??排隊(duì)6年回A失敗后，從2021年10月沖刺港股IPO，到2023年6月第四次遞交招股書，萬(wàn)達(dá)商管創(chuàng)造了民營(yíng)企業(yè)赴港上市的最慢紀(jì)錄。截至2023年10月11日，王健林已經(jīng)等了720天。

??不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商管仍在推進(jìn)上市相關(guān)工作。9月初，萬(wàn)達(dá)在香港進(jìn)行了一次詢價(jià)路演。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，此次路演主要目的是為上市詢價(jià)以及和投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行商談，目前市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的定價(jià)。在路演現(xiàn)場(chǎng)，有兩家外資機(jī)構(gòu)表示，如果價(jià)格足夠合適，這兩家機(jī)構(gòu)愿意做基石投資者。

??“要最終解除壓力關(guān)鍵還在于商管的上市?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，境外上市新規(guī)下中國(guó)證監(jiān)會(huì)的“路條”問(wèn)題是目前珠海萬(wàn)達(dá)商管上市遇到的最大難題，如期上市的可能性在逐漸降低，萬(wàn)達(dá)可能需要準(zhǔn)備再次與相關(guān)私募投資機(jī)構(gòu)協(xié)商原對(duì)賭協(xié)議延期的事情。

??前述某房地產(chǎn)行業(yè)分析師也同樣認(rèn)為，珠海萬(wàn)達(dá)商管需要“大路條”與“小路條”放行才能實(shí)現(xiàn)赴港IPO，目前其已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)赴港上市的“小路條”，完成了港股上市的先期注冊(cè)程序，但一直未拿到“大路條”，未獲得證監(jiān)會(huì)正式出具的H股發(fā)行批復(fù)，時(shí)間已經(jīng)很緊迫了。

??8月底，萬(wàn)達(dá)商管披露了公司債券中期報(bào)告，2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入254.52億元，同比增長(zhǎng)4.3%；毛利率64.63%，同比增加1.53個(gè)百分點(diǎn)。在這其中，萬(wàn)達(dá)商管的投資物業(yè)租賃及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入231.1億元，同比增長(zhǎng)2.67%。上半年新開業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)12個(gè)，累計(jì)開業(yè)484個(gè)，出租率98.2%，租金收繳率100%。

??從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，但現(xiàn)金流并無(wú)明顯改善。截至2023上半年末，萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現(xiàn)金流拖了后腿。另外，萬(wàn)達(dá)商管合并口徑有息負(fù)債為1412.83億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為292.57億元。

??不過(guò)，報(bào)告對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的債務(wù)壓力也作出了預(yù)警，以“重大風(fēng)險(xiǎn)提示”披露，發(fā)行人有息負(fù)債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務(wù)壓力。由于萬(wàn)達(dá)商管公開市場(chǎng)再融資渠道暫未恢復(fù)、子公司珠海萬(wàn)達(dá)上市進(jìn)展不及預(yù)期等影響，債券價(jià)格進(jìn)一步波動(dòng)，公開市場(chǎng)再融資難度提升。

??顯然，萬(wàn)達(dá)的壓力已很難掩蓋。

??在4月中旬的一次萬(wàn)達(dá)高管會(huì)議上，王健林也確認(rèn)了外界的部分傳言：一是萬(wàn)達(dá)商管上市遇到了困難；二是因商管上市拖延，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遇到了階段性困難。也是在這次會(huì)議上，王健林要求萬(wàn)達(dá)全線轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)投資不再拿地，商管也停一停。

??十一假期前，市場(chǎng)有消息傳萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正尋求上市前投資者同意免除相關(guān)還款要求，并表示，萬(wàn)達(dá)商管可能會(huì)在明年IPO。

??據(jù)彭博引述知情人士稱，萬(wàn)達(dá)已就一項(xiàng)提案展開磋商。根據(jù)該提案，如果萬(wàn)達(dá)商管今年未能完成IPO，萬(wàn)達(dá)不必向上市前投資者支付股權(quán)回購(gòu)款項(xiàng)。萬(wàn)達(dá)商管上市前投資者如果同意免除還款要求，萬(wàn)達(dá)考慮提供補(bǔ)償，相信或可紓緩較早前讓市場(chǎng)恐慌的流動(dòng)性緊縮風(fēng)險(xiǎn)。免除還款磋商尚處于初期階段，目前尚不清楚萬(wàn)達(dá)與投資者是否會(huì)達(dá)成任何協(xié)議。

??對(duì)此，萬(wàn)達(dá)方面未做任何回應(yīng)。

??中國(guó)政法大學(xué)資本金融研究院院長(zhǎng)劉紀(jì)鵬表示：“萬(wàn)達(dá)這幾年為了上市，把房地產(chǎn)的重資產(chǎn)進(jìn)行了剝離，又組建了珠海萬(wàn)達(dá)商管。珠海萬(wàn)達(dá)商管在兩年多以前，以每股25元的Pre-IPO價(jià)格籌集了380億元，戰(zhàn)投中僅新加坡PAG一家就投入了180億元，如果到今年12月份珠海萬(wàn)達(dá)商管上不了市，按照對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)不但要贖加380億元，還要支付12%的利息。”

??無(wú)疑，這才是令王健林最頭疼的。“投資者還是存在一定擔(dān)憂的?！笔袌?chǎng)人士直言。

??柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前港股市場(chǎng)流動(dòng)性明顯不足，此時(shí)發(fā)行新股無(wú)論發(fā)行難度，還是估值都很難達(dá)到預(yù)期，并非是萬(wàn)達(dá)商管登陸港股的合適窗口期。萬(wàn)達(dá)完全可以以此要求私募投資人再次延后對(duì)賭協(xié)議，否則逆勢(shì)上市如果估值過(guò)低，對(duì)私募投資人而言也是得不償失。

??六年前，王健林摔杯甩賣資產(chǎn)的“世紀(jì)交易”，至今仍讓人記憶猶新。六年后，珠海萬(wàn)達(dá)商管能否趕在年底上市，是王健林?jǐn)[脫這一輪危機(jī)的關(guān)鍵，他再次走到了關(guān)口。