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??2024年，對于中國房地產企業而言，是充滿挑戰與機遇并存的一年。整體來看，房地產市場經歷了深度調整，政策層面持續發力以促進市場穩定，企業則在變革中尋求生存與發展的新路徑。

??毫無疑問，2024年房地產企業發展的高光時刻大多是由大型央企、國企創造的。在這一年的發展變化中，這類企業自身規模不斷擴大，市場份額不斷提升。

??據相關研究機構報告顯示，央企、國企數量為71家，較上年增加1家，顯示出央企、國企在房地產市場中的主導地位。

??但即使如此，央企、國企目前也面臨市場挑戰。為了適應市場變化，今年以來，一些大型央企、國企均進行了自我變革，比如中國金茂、招商蛇口、華潤置地等均進行了組織架構調整。

??對于出險房企而言，2024年重點工作則集中在風險化解和債務重組上。隨著市場下行和持續底部運行，房企密集出險，監管部門出臺了一系列政策以支持項目融資需求，區分項目風險和企業風險，促進保交樓工作。出險房企如龍光集團、中國奧園等在境外債務重組方面取得了重要成果，境外債務重組計劃獲得法院批準，為化解債務風險邁出了重要一步。

??房地產行業這一輪深度調整猶如大浪淘沙，有人離開，也有人進入。同時，在中央“止跌回穩”的整體基調下，2025年，房地產企業也正蓄勢待發。

??調整組織架構

??組織架構調整，可謂2024年房地產行業一大關鍵詞。

??2024年1月，萬科率先啟動內部組織架構和人員調整，核心動作是成立商業事業部，將7大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部；在住開發經營業務端，萬科在2024年進一步對旗下南方區域、華東區域、北京區域、西南區域等進行調整，精簡總部職能。

??隨后2月份，綠城中國、華潤置地、招商蛇口、中交地產等也相繼發布新一輪組織架構和人事調整。

??據中國房地產報記者不完全統計，2024年以來，至少有10家房企進行了不同程度的組織架構調整。從這些房企的具體變動內容來看，一方面集中在區域公司的合并、精簡；另一方面則是縮短管理半徑，壓縮組織體系，精簡層級，加強總部管控。

??在不少業內人士看來，房企精簡區域主要是為了減少管理層級，聚焦重點區域深耕城市，以此來提升管理效率，降低運營成本。

??值得注意的是，在調整過程中，這些房企大多傾向于將最優勢的資源和力量聚焦于最賺錢的區域，提升區域集中度，提升競爭力。

??央企、國企“土拍”扛大旗

??自房地產行業進入深度調整期，多數民營房企受制于資金壓力，逐漸退出公開土地市場。取而代之的是央企、國企在最近兩三年扛起了“土拍”大旗。

??2024年，這一趨勢更加明顯。

??在相關研究機構發布的2024年前11月房企拿地排行榜中，拿地金額位列前十的企業中，僅有濱江集團是民營房企，其他9家均為央企、國企及混改企業。即使將排名擴大，拿地金額TOP20甚至TOP30中，也僅有2～3家民營房企。

??2024年前11月拿地金額最高的3家企業分別為保利發展、綠城中國和中海地產，對應的拿地金額為476億元、452億元、407億元，均超過了400億元。

??此外，“中建系”不少企業最近兩年都被看作是土地市場的“黑馬”，比如中建壹品曾在一周之內斥資超百億元獲取土地；同樣是中建旗下的中建智地2024年在北京拿下一宗超過百億元的巨無霸地塊。

??對比這些強勢的央企、國企，濱江集團是所有民營房企中拿地金額最高的企業，其2024年前11月斥資277億元用于補充土地。但濱江集團有其發展特殊性，對于多數民營房企而言，當下已無更多余力投入到土地市場與其他央企、國企競爭。

??也正因如此，央企、國企及混改企業在土地市場占據主導地位的同時，它們更有能力去競爭核心城市的核心優質地塊。例如綠城中國，2024年在上海、杭州、北京均拿下了“地王”，這些地塊之所以能拍出高溢價，根本原因在于地塊質量較高，受到了多家房企追捧參拍。

??2024年，這些央企、國企不僅在“土拍”現場激烈拼搶，在場外也越來越“卷”。

??一個值得注意的細節是，2024年，不少房企在土地正式開拍前就對心儀地塊提前做設計招標。比如12月23日，有消息稱，象嶼地產已經發布了對寶山區一宗地塊的招標計劃，擬投資45億元，建安成本9.95億元，而這塊地將于12月30日才正式拍賣。此前，招商蛇口、安徽高速都曾有過在地塊開拍之前就做招標方案的先例，這也說明了這些房企拿地意愿非常堅定。

??“維穩、化債、保交樓”的民企

??實際上，相比央企、國企，民營房企則承受了更多壓力和挑戰，當前仍是一場生存之戰。

??2024年，民營房企有三個核心關鍵詞：維穩、化債、保交樓。

??其中，對于類似濱江集團和龍湖集團這樣的優質民營房企而言，保持經營穩定是首要任務。

??相比之下，一些出險民營房企除了要保持經營層面的穩定不惡化，同時還要處理債務問題以及保證項目順利交付。

??好消息是，2024年9月份以來，已有佳兆業、禹洲集團、華夏幸福、旭輝控股、金科股份、融創中國、遠洋集團、碧桂園、龍光集團、世茂集團等10家房企公布了化債或重組進程情況，不少企業化債取得了積極進展，比如禹洲集團境外債務重組計劃已于10月4日生效；旭輝控股、碧桂園等企業的境外債重組方案框架已基本成型或正在征求更多債權人同意。

??在這些企業中，融創中國、華夏幸福和金科股份在化債方面已經取得實質性進展。融創中國境內債重組成功在即；華夏幸福則宣布其償債信托受益權份額領受工作已經圓滿完成；金科股份也已經披露了公開招募重整投資人的遴選結果，只待債權人大會召開通過就可以完成整體重整。

??雖然都是好消息，但在業內人士看來，化債取得進展并不意味著徹底“上岸”，出險房企只是得到了喘息機會，最終還是要依賴市場依賴銷售，積極“回血”自救。

??也正因如此，出險房企2024年以及接下來的重點工作即“保交樓”，積極營銷、促進銷售、實現現金回籠，才能逐步修復基本盤，從而真正擺脫困境。

??一位民營房企總裁表示，當前，政策一直在向好，吹的都是“暖風”，只要市場不繼續惡化，民營房企要多堅持，說不定就能等到“救命良藥”出現。