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??自2023年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)影響市場(chǎng)，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)下滑的趨勢(shì)。

??進(jìn)入2024年，盡管在政策利好支持下恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)經(jīng)歷了兩次顯著的反彈，但這些上漲勢(shì)頭未能持久。截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1691點(diǎn)，相較于2023年末的1847點(diǎn)下跌了8.4%。

??近年來(lái)，物業(yè)股的估值持續(xù)下滑，并在2022年底觸及歷史低點(diǎn)8.9倍市盈率。截至2024年年末，上市物企的平均市盈率為11.9倍，雖然有所上升，但仍處于較低水平。

??在股票交易流動(dòng)性相對(duì)較低，且股價(jià)呈下降趨勢(shì)下，2024年華發(fā)物業(yè)服務(wù)、融信服務(wù)兩家上市物企主動(dòng)尋求私有化退市。

??整體來(lái)看，過(guò)去兩年，物業(yè)企業(yè)面臨了諸多挑戰(zhàn)，未來(lái)對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，還需回歸初心，做好行活。

??2024年，物業(yè)股的股價(jià)經(jīng)歷了顯著波動(dòng)。年初，延續(xù)2023年下滑趨勢(shì)，上市物企的平均股價(jià)在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨著5月地產(chǎn)“5.17”政策的出臺(tái)，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。

??10月份，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場(chǎng)的措施，并通過(guò)央行逆回購(gòu)操作向市場(chǎng)注入了充足流動(dòng)性，推動(dòng)資本市場(chǎng)整體上揚(yáng)。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價(jià)攀升至年內(nèi)高點(diǎn)5.7港元/股。

??不過(guò)，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢(shì)，股價(jià)再次回落。截至2024年12月31日，平均股價(jià)收于4.6港元/股，較年初上漲12.2%，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。

??截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1691點(diǎn)，相較于2023年末的1847點(diǎn)下跌了8.4%。

??與之形成對(duì)比的是，恒生指數(shù)年內(nèi)表現(xiàn)出色，升至20060點(diǎn)，較2023年末的17047點(diǎn)增長(zhǎng)了17.7%。兩者對(duì)比來(lái)看，物業(yè)板塊指數(shù)與大盤(pán)同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

??從上市物企市盈率來(lái)看，目前仍處低位。2024年在有利的政策環(huán)境推動(dòng)下，5月和10月物業(yè)股估值年內(nèi)出現(xiàn)了兩次顯著的反彈。其中10月達(dá)到了近兩年來(lái)的最高點(diǎn)，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平。

??截至2024年12月31日，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9%。

??分企業(yè)來(lái)看，企業(yè)市值表現(xiàn)分化。截至2024年末，超3成上市物企市值較2023年末上漲，其中特發(fā)服務(wù)、新希望服務(wù)、恒大物業(yè)等6家上市物企市值漲幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。

??從企業(yè)市值分布來(lái)看，市值在30億以下的物企占比依然是絕對(duì)主力。百億市值以上的物企有6家，數(shù)量較2023年末增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)和招商積余。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值多達(dá)611億元，依舊高居榜首，同比上漲6%。

??從2024年上市物企來(lái)看，上市退市并存。

??一方面，泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國(guó)資物企上市，上市周期大幅縮短。相較于2023年潤(rùn)華服務(wù)及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達(dá)661天，2024年泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國(guó)資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至307天。

??同時(shí)，深業(yè)物業(yè)、聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)、瑞景城市服務(wù)、武漢城市服務(wù)等4家國(guó)資物企積極籌備上市。2024年2月6日，深業(yè)物業(yè)獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)境外發(fā)行上市備案通知書(shū)，標(biāo)志著其上市計(jì)劃邁出了關(guān)鍵一步。2024年10月16日，深業(yè)物業(yè)更新招股書(shū)，為即將到來(lái)的IPO做好充分準(zhǔn)備。

??另一方面，華發(fā)物業(yè)服務(wù)、融信服務(wù)兩家上市物企主動(dòng)尋求私有化退市。2024年5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，母公司華發(fā)股份擬對(duì)華發(fā)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行私有化，注銷(xiāo)價(jià)格為0.29港元/股，較其停牌前收市價(jià)0.222港元溢價(jià)約30.63%。9月30日收盤(pán)后，華發(fā)物業(yè)服務(wù)正式完成退市，成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后第二家退市的上市物企。

??2024年11月22日，融信服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，控股股東融心一品擬以協(xié)議安排方式將公司私有化并撤銷(xiāo)上市地位，注銷(xiāo)價(jià)每股0.60港元，較停牌收?qǐng)?bào)0.52港元溢價(jià)約15.38%。

??分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動(dòng)性相對(duì)較低，且股價(jià)呈下降趨勢(shì)，上市平臺(tái)已失去融資能力。其二，私有化利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還能減少審計(jì)及合規(guī)義務(wù)相關(guān)的成本支出。

??2024年已經(jīng)過(guò)去，從目前來(lái)看，物業(yè)企業(yè)重建投資者信心仍需一定時(shí)間。

??物業(yè)管理行業(yè)各參與方在不同層面都存在不足和挑戰(zhàn)。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，在物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策、法律法規(guī)等方面存在很多立法問(wèn)題；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在住宅設(shè)計(jì)時(shí)忽視了后期運(yùn)營(yíng)需求和業(yè)主的實(shí)際需求，導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)；對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，每位業(yè)主都是獨(dú)立的個(gè)體，問(wèn)題可能更多；而對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)也存在低價(jià)競(jìng)標(biāo)以獲取項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以降低成本、專(zhuān)業(yè)能力不足導(dǎo)致品質(zhì)管控不力等問(wèn)題。

??未來(lái)物業(yè)企業(yè)仍需持續(xù)推進(jìn)服務(wù)創(chuàng)新與升級(jí)，精細(xì)化客戶(hù)標(biāo)簽，持續(xù)跟蹤反饋，為業(yè)主提供最好的服務(wù)。