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??這是國資團(tuán)隊(duì)全面入駐后，萬科交出的首份成績單。

??3月31日晚間，萬科發(fā)布2024年度業(yè)績公告，數(shù)據(jù)難言樂觀。2024年，萬科營業(yè)收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬母公司凈利潤-494.78億元，止盈轉(zhuǎn)虧。

??不同于往年，這次萬科沒有召開業(yè)績發(fā)布會(huì)，而是于3月31日晚間發(fā)布了一則投資者關(guān)系活動(dòng)記錄。此次活動(dòng)類別被定位為“分析師會(huì)議”，萬科董事會(huì)主席辛杰、執(zhí)行副總裁郁亮、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華以及董事會(huì)秘書田鈞出席。參與調(diào)研的機(jī)構(gòu)有花旗證券、廣發(fā)證券、中信證券、摩根斯坦利、招商證券、國信證券、中金公司。

??這份活動(dòng)記錄中，對(duì)于管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整、2024年業(yè)績虧損、債務(wù)兌付壓力、現(xiàn)金流下降、存量盤活等投資者非常關(guān)心而又敏感的話題，萬科管理層作出回應(yīng)。

??萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在政策引導(dǎo)和支持下，相信行業(yè)已渡過最困難時(shí)期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。2025年萬科將全力以赴，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，推動(dòng)萬科重回健康發(fā)展軌道。

??這日晚間，萬科還發(fā)出一則公告：因工作調(diào)整原因，劉肖申請辭去公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官等職務(wù)。劉肖辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)。

??據(jù)悉，在任期間，劉肖主要負(fù)責(zé)集團(tuán)戰(zhàn)略與研究、投資交易及盤活、業(yè)務(wù)運(yùn)營管理、資產(chǎn)規(guī)劃與管理等工作，負(fù)責(zé)牽頭開展非主業(yè)退出，資源盤活，大宗資產(chǎn)交易。

??直面虧損

??經(jīng)營壓力是萬科要應(yīng)對(duì)的第一大關(guān)。2023年，萬科凈利潤121.6億元，同比下降46.4%；而2024年，萬科凈利潤-494.78億元，同比下降506.79%。由盈利轉(zhuǎn)大虧，這是必須要直面的嚴(yán)峻問題。

??對(duì)此，萬科解釋稱，主要是對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，部分其他應(yīng)收款需要計(jì)提減值，非主業(yè)財(cái)務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定賬面虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

??一方面，過往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利受到了影響。考慮到部分市場下行短期內(nèi)難以恢復(fù)，萬科對(duì)未結(jié)算項(xiàng)目計(jì)提了部分減值；另一方面，萬科全年落實(shí)瘦身健體的一攬子方案，加速資產(chǎn)去化補(bǔ)充現(xiàn)金流，加大了虧損。此外，萬科部分應(yīng)收款發(fā)生了回收風(fēng)險(xiǎn)，加大了虧損壓力。

??萬科表示，過去三年，公司也采取了一些行動(dòng)。2022年以來主動(dòng)獲取的70個(gè)新項(xiàng)目收益已經(jīng)有明顯改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模持續(xù)增長，2024年相關(guān)收入占營業(yè)收入比例已經(jīng)接近15%，未來會(huì)進(jìn)一步提高，且扣除折舊攤銷后整體已在貢獻(xiàn)正向利潤。

??萬物云依靠蝶城、多元客戶、科技三大戰(zhàn)略，不僅強(qiáng)化了存量拓展能力，打開了業(yè)務(wù)拓展空間，而且實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營效率的持續(xù)提升；長租公寓業(yè)務(wù)在管理規(guī)模和經(jīng)營效率方面均做到行業(yè)領(lǐng)先，GOP利潤率約90%，同時(shí)憑借服務(wù)和運(yùn)營優(yōu)勢，有效促進(jìn)了集團(tuán)內(nèi)外資源優(yōu)化配置和再激活。這些都在為未來業(yè)績改善積蓄力量。

??“保交房”是房企核心任務(wù)之一。2024年萬科順利交付327個(gè)項(xiàng)目、18.2萬套房屋，其中商品住宅、人才房、回遷房、公租房16.5萬套。“今年的交付任務(wù)量會(huì)進(jìn)一步下降，全年計(jì)劃交付230個(gè)項(xiàng)目、11.2萬套房屋。”萬科方面表示。

??為做好“保交房”工作，萬科將進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)組織領(lǐng)導(dǎo)，壓實(shí)各級(jí)管理責(zé)任。從集團(tuán)到區(qū)域到城市都成立保交房工作組，由各級(jí)組織第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，統(tǒng)籌調(diào)配內(nèi)外資源，確保完成全年任務(wù)。其次是堅(jiān)持把交付品質(zhì)和服務(wù)做好，繼續(xù)多花心思，多下功夫。

??回應(yīng)化債：有信心、有能力

??萬科的債務(wù)與融資問題，一直備受關(guān)注。這也是萬科團(tuán)隊(duì)必須要應(yīng)對(duì)的第二道難關(guān)。

??萬科管理團(tuán)隊(duì)表示，在各方支持下，盡管萬科銷售同比下降34.6%，經(jīng)營端承受較大壓力，但始終保持經(jīng)營穩(wěn)定，2024年全年公司如期歸還到期公開債292億元。

??在交易和資源盤活方面，2024年萬科實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元，積極落實(shí)瘦身健體要求，推進(jìn)非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資退出。2024年，萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達(dá)到38億元，連續(xù)16年保持為正。

??在融資端，萬科全年實(shí)現(xiàn)新增融資和再融資948億元，對(duì)應(yīng)平均融資成本3.54%。截至目前，萬科累計(jì)獲批白名單項(xiàng)目79個(gè)；全年落地全口徑經(jīng)營性物業(yè)貸293億元；通過落地過渡性融資，年內(nèi)完成267億元貸款提取，有效化解公開市場債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??截至2024年末，萬科合并報(bào)表有息負(fù)債3613億元，較年初增長412億元，考慮到供應(yīng)鏈融資變動(dòng)和合并范圍變動(dòng)影響，實(shí)際公司合并報(bào)表付息債務(wù)總額較年初下降220億元。

??萬科管理層表示，2025年將全力以赴，確保項(xiàng)目如期交付，妥善化解有關(guān)債務(wù)。一方面，繼續(xù)通過加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開發(fā)、合理平衡收支節(jié)奏，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。另一方面，繼續(xù)平衡流動(dòng)性需求與長期持有價(jià)值，靈活采用資產(chǎn)證券化、市場化轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略引戰(zhàn)等策略，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性，支持資產(chǎn)價(jià)值最大化兌現(xiàn)。

??“在債務(wù)償還的安排方面，除經(jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，將繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，同時(shí)繼續(xù)爭取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)，妥善做好到期安排。大股東深鐵集團(tuán)等國資國企對(duì)萬科也予以了大力支持。公司有信心、有能力去應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，保持經(jīng)營穩(wěn)定，確保項(xiàng)目如期交付，妥善化解到期債務(wù)。”萬科管理層表示。

??萬科要在“發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)”

??每年業(yè)績會(huì)上，萬科對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)判都被看作具有風(fēng)向標(biāo)意義。

??此次，萬科管理層表達(dá)了對(duì)行業(yè)前景的堅(jiān)定信心和自身加快改革發(fā)展的決心。其表示，在政策引導(dǎo)和支持下，相信行業(yè)已渡過最困難時(shí)期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。

??這一判斷，主要基于三點(diǎn)：

??市場方面，需求回升的基礎(chǔ)已經(jīng)牢固。去年四季度，全國商品住宅銷售面積環(huán)比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交量依然較為穩(wěn)定，沒有再出現(xiàn)過去的“脈沖式反彈”。現(xiàn)在各地還在因城施策繼續(xù)調(diào)減限制性措施，進(jìn)一步鞏固回升基礎(chǔ)，形成量升價(jià)穩(wěn)的良好局面。

??供給端方面，2025年土地和商品房盤活力度加大、速度加快，企業(yè)現(xiàn)金流情況和新增投資能力將更快得到改善，增強(qiáng)行業(yè)造血、回血能力。

??拿地方面，市場回暖和政策支持讓企業(yè)更有信心，拿地情況有了顯著好轉(zhuǎn)，促進(jìn)后續(xù)成交和投資回升。民營企業(yè)拿地信心也明顯上升。今年1月和2月，民營房企在24個(gè)核心城市拿地面積占比分別為34.8%和28.3%，較2024年的17.5%顯著上升。

??萬科管理層表示，2025年，伴隨著政策東風(fēng)和市場信心的恢復(fù)，公司將抓緊未來機(jī)遇，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、模式創(chuàng)新、科技突圍、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等五個(gè)方面發(fā)力，加快新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，推動(dòng)萬科重回健康發(fā)展軌道。

??首先，戰(zhàn)略方面要聚焦主業(yè)主營和重點(diǎn)城市布局，加速推動(dòng)資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)錨定2025年銷售回款目標(biāo)，實(shí)施靈活量價(jià)策略加速推盤，確保銷售回款率繼續(xù)提升。集中資源推進(jìn)權(quán)重項(xiàng)目退出，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略收斂聚焦和資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。同時(shí)，繼續(xù)有序推進(jìn)經(jīng)營性重資產(chǎn)項(xiàng)目的處置，實(shí)現(xiàn)增量現(xiàn)金流入。

??第二，積極向新模式切換，妥善化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，構(gòu)筑資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化新格局。在模式創(chuàng)新上，公司將持續(xù)提升多元場景的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)能力，深度參與城市存量不動(dòng)產(chǎn)的改造盤活，充分整合各方資源，激活存量資產(chǎn)效能。將持續(xù)夯實(shí)REITs戰(zhàn)略平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進(jìn)程，推動(dòng)中金印力消費(fèi)REIT擴(kuò)募。

??第三，依托科技創(chuàng)新、科技突圍，打造引領(lǐng)行業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力。

??第四，整合資源，持續(xù)提升核心競爭力，共創(chuàng)城市新生態(tài)。萬科將著力強(qiáng)化與深鐵集團(tuán)的融合發(fā)展，因地制宜打造新質(zhì)生產(chǎn)力，在軌道物流、TOD綜合開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、工程代建、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面深度合作，共創(chuàng)城市新生態(tài)。

??第五，堅(jiān)持陽光下的運(yùn)行體制，打造高效組織。

??在盤活存量方面，萬科管理層表示，我們會(huì)積極把握機(jī)會(huì)，把工作做得更深入些，一個(gè)是充分研究專項(xiàng)債、存量商品房收購等政策，積極推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目資源盤活。“目前我們有30多個(gè)項(xiàng)目正在往這個(gè)方向推進(jìn)工作。”二是針對(duì)已經(jīng)盤活或優(yōu)化后的新增產(chǎn)能，提升內(nèi)功，用好的產(chǎn)品爭取到客戶，多回款早回款，增加造血功能。

??“相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、煥發(fā)新生，持續(xù)為股東、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。”萬科管理層表示。