公司梁笑梅 2025-04-21 09:23:44 來源：中房報
??在卸任執行董事一職后，黃奉朝的身影真正從雅生活淡出。
??4月17日晚間，雅生活智慧城市服務股份有限公司（03319.HK，下稱“雅生活”）發布公告稱，執行董事黃奉潮將于2025年5月28日正式辭任。這標志著這位在雅居樂體系內效力超25年的“元老級”人物徹底退出公司管理層。
??黃奉潮的辭任公告中明確提到，其原因是“工作安排”，且與董事會無意見分歧。這一表述在2025年1月辭去董事長等職務時也曾使用。雅生活強調，黃奉潮的貢獻得到董事會高度認可，公司正在積極尋找繼任者以符合上市規則。
??黃奉潮的離場并非突然，而是近年來分階段淡出的延續。自2020年辭去首席執行官職務后，其職位逐步收縮至董事會聯席主席、執行董事，最終僅保留執行董事頭銜，直至此次完全退出。
??關于黃奉潮為何分階段退出雅生活，中國房地產報記者聯系了雅生活方面人士，截至發稿前，未得到回復。
??與此同時，雅生活在2024年財報中顯示總收入為138.67億元，同比下降10.2%，凈虧損達31.27億元，折射出物業管理行業普遍面臨的增長瓶頸與戰略調整壓力。黃奉潮的退出恰逢公司業績“滑鐵盧”，而接任者王海洋被寄予厚望，能否帶領雅生活走出困境，成為市場關注的焦點。
??黃奉潮分階段退出
??管理層更迭進行時
??黃奉潮是雅居樂創始人陳卓林的“左膀右臂”，其職業生涯與雅居樂的擴張高度綁定。1999年加入雅居樂后，他主導了海南清水灣項目，該項目2009年成為三亞銷冠，奠定了雅居樂在文旅地產領域的地位。2016年，黃奉潮被委以重任，推動雅生活分拆上市。通過收購綠地物業、引入戰略投資者，雅生活于2018年登陸港交所，市值一度超百億港元。
??在上市進程中，雅生活不僅實現了一邊上市一邊全資收購上海綠地物業并完成交割的重大舉措，而且在隨后的2017年6月正式收購綠地物業100%股權，同年8月綠地控股更是投資10億入股雅生活，進而獲得雅生活集團20%的股權 。
??然而，自2020年起，黃奉潮開始逐步退出核心管理層。2020年辭任CEO后，其職權范圍收窄至戰略規劃監督；2025年1月，他卸任董事長及法定代表人等所有管理職務，僅保留執行董事頭銜；此次辭任后，其與雅生活的關聯徹底弱化。市場觀察人士指出，這一過程既體現其個人職業周期的“謝幕”，也反映雅生活管理層迭代的需求。
??事實上，黃奉潮的退出早有預兆。其持股比例從2019年的6%降至2024年的0.87%，通過多次減持套現逐步退出財務關聯。分析人士認為，這一行為或與其個人財務規劃及對公司未來預期調整相關。一位不愿具名的證券分析師表示：“高管的持續減持通常傳遞謹慎信號，尤其在行業下行期，可能引發市場對戰略方向的疑慮。”
??公司陷業績“滑鐵盧”
??王海洋轉型大考迫在眉睫
??黃奉潮的退出恰逢雅生活業績“滑鐵盧”。2024年財報顯示，該公司總收入138.67億元，同比下降10.2%；凈虧損31.27億元，同比由盈轉虧。這一數據背后，折射出物管行業普遍面臨的增長瓶頸與戰略調整壓力。
??雅生活的虧損主因之一是商譽減值。2024年，其商譽減值虧損達4.3億元，主要源于早前收并購的子公司業績未達預期。例如，2017年收購的綠地物業雖助力上市，但后續整合效果有限。克而瑞物管數據顯示，2021年～2023年，物管行業收并購金額從355億元銳減至33.7億元，雅生活亦從“規模優先”轉向“質量優先”，2023年在管面積增速降至8.2%，較2020年的60%大幅縮水。
??雅生活的收入結構亦暴露短板。2024年，外延增值服務收入同比暴跌46.6%，毛利率下滑8.6個百分點至15.8%。該業務高度依賴地產開發商的案場服務及營銷代理，受房地產下行沖擊顯著。相比之下，物業管理服務收入雖保持增長，但毛利率持續承壓。行業專家指出：“過度依賴關聯方業務是雙刃劍，在地產寒冬中反而成為負擔。”
??黃奉潮退出后，接任者王海洋被寄予厚望。作為雅居樂地產集團原總裁，王海洋的履歷充滿地產基因：曾主導雅居樂2018年“裂變式”區域重組，推動銷售額突破千億元。然而，其缺乏物管經驗，能否帶領雅生活轉型仍是未知數。
??王海洋上任后提出“產業融合”與“城市更新”兩大方向，試圖復制其在地產領域的“裂變”經驗。雅生活管理層在2024年投資者會議中強調，未來將聚焦“現金流佳、盈利能力強”的項目，淡化規模指標。這一策略與行業趨勢吻合，但執行難度極高。仲量聯行中國區研究部總監鐘楚涵分析：“物企需在存量市場中挖掘增值服務潛力，但創新業務如社區養老、智慧物業尚處培育期，短期難成支柱。”
??王海洋的“空降”亦引發內部整合擔憂。雅生活原有團隊以物業背景為主，而王海洋擅長地產開發與戰略重構，雙方管理風格的磨合或影響轉型效率。一位物管行業資深人士評論：“地產與物業運營邏輯差異顯著，如何平衡短期止血與長期戰略，考驗領導層智慧。”
??雅生活的困境并非個案。2024年，碧桂園服務凈利潤增長262.8%，但其城市服務收入下降14.7%；同期，弘陽服務凈利潤暴跌84.8%。頭部企業分化加劇，行業從“規模競賽”轉向“精細化運營”。
??黃奉潮的退出標志著雅生活一個時代的終結，而王海洋的接任能否開啟新篇章，取決于多重變量。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
