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??市場化長租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)或有望納入REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)范圍。

??12月8日，“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會(huì)”論壇上，證監(jiān)會(huì)副主席李超在會(huì)上表示，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

??多位受訪人士表示，REITs擴(kuò)展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域是大勢所趨，租賃和商業(yè)資產(chǎn)及相關(guān)運(yùn)營能力或?qū)⒆儸F(xiàn)。

??在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇看來，市場化長租公寓行業(yè)經(jīng)歷前些年的洗牌階段之后，目前發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟，借助REITs產(chǎn)品推動(dòng)市場化租賃加速發(fā)展也有利于深入貫徹“租購并舉”的國家戰(zhàn)略。

??岳翔宇表示，這一領(lǐng)域很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)如萬科、龍湖等還沒有發(fā)行過公募REITs產(chǎn)品，但從海外經(jīng)驗(yàn)來看，住房租賃類不動(dòng)產(chǎn)是廣受市場歡迎的一個(gè)重要品類，不可或缺。

??最新消息，12月9日，首單市場化保租房項(xiàng)目華潤有巢REIT正式上市，項(xiàng)目配售前募集規(guī)模突破1200億元，創(chuàng)造了公募REITs市場認(rèn)購倍數(shù)的新紀(jì)錄。“這體現(xiàn)了市場對華潤置地的信任和對保租房REITs資產(chǎn)品類的認(rèn)可。”華潤置地有限公司董事會(huì)主席李欣說。

??光大證券分析師何緬南表示，盡管保障性租賃住房在租金價(jià)格和未來調(diào)價(jià)空間上受到一定程度限制，但在政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面利好下，不斷吸引更多企業(yè)入局。

??北京一家做長租公寓的國企負(fù)責(zé)人表示，“我們很期待這一政策的落地，可以徹底解決資產(chǎn)端退出問題，大幅縮短股東資金的長期占壓。”

??公募REITs市場擴(kuò)容有望加速

??對于證監(jiān)會(huì)提出加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這實(shí)際上使得REITs此前的禁令開始廢除，并對房地產(chǎn)發(fā)展具有積極作用。

??根據(jù)2020年8月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，REITs涉及的底層資產(chǎn)，只能是基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房等，酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍，此次長三角會(huì)議明顯放開了這個(gè)領(lǐng)域。

??“REITs的誕生本就是服務(wù)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的流動(dòng)性管理，此次證監(jiān)會(huì)借助開放房地產(chǎn)股權(quán)融資的契機(jī)提出研究推動(dòng)REITs范圍拓展到長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，應(yīng)該屬于真正回歸REITs研究與市場建設(shè)的本源。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜宇對記者表示。

??平安證券分析師認(rèn)為，此次長三角會(huì)議提出加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，是股權(quán)融資“第三支箭”政策思路延續(xù)。

??11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時(shí)表示，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。

??同時(shí)稱會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

??“從目前已上市 22只基礎(chǔ)設(shè)施REITs來看，園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房REITs分別為7 只、2只、3只，后續(xù)研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展至市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，有利于擴(kuò)大有效投資范圍，盤活相關(guān)存量資產(chǎn)，同時(shí)市場化長租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域占優(yōu)房企有望直接受益。” 平安證券分析師表示。

??“如果政策落地，將有利于企業(yè)提高資金利用效率。”岳翔宇表示，從拿地、開發(fā)到持有和運(yùn)營，企業(yè)一次性投入大量建設(shè)資金，但每期租金回報(bào)很少，因此投資收回慢，但發(fā)行REITs產(chǎn)品可以提高周轉(zhuǎn)速度，有利于行業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴佟?/p>

??12月9日，業(yè)內(nèi)首單正式上市的市場化保租房項(xiàng)目華潤有巢REIT為例，何緬南分析，短期內(nèi)華潤有巢 REIT的發(fā)行豐富公司以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，使公司融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。如該渠道使用持續(xù)提升，將有效助力公司盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步增強(qiáng)公司滾動(dòng)投資能力，提升長期經(jīng)營表現(xiàn)。

??“同時(shí)，華潤置地認(rèn)購本次REIT的34%發(fā)行份額后將繼續(xù)獲取底層項(xiàng)目產(chǎn)生的運(yùn)營收益，項(xiàng)目股權(quán)公允價(jià)值的變動(dòng)亦將對公司的利潤產(chǎn)生正面的影響。” 何緬南稱，長遠(yuǎn)而言，華潤置地將繼續(xù)受惠于基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)務(wù)前景及業(yè)績，透過作為基金份額持有人以分派方式收取穩(wěn)定回報(bào)。

??招商證券分析師進(jìn)一步稱，市場化的長租房和保障性租賃住房是大力發(fā)展租賃住房市場的兩個(gè)組成部分。倘若未來市場化長租房也可用以發(fā)行 REITs，將為房企長租業(yè)務(wù)提供有效退出渠道，推動(dòng)租賃住房市場的發(fā)展。

??“倘若未來商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入試點(diǎn)，一方面，可幫助盤活房企商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，用回流資金開發(fā)或持有更多核心物業(yè)，加快資金周轉(zhuǎn)；另一方面，REITs 市場也給予投資者‘用腳投票’的機(jī)會(huì)，從而倒逼房企提高運(yùn)營能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)資管轉(zhuǎn)型。”招商證券分析師說。

??底層資產(chǎn)質(zhì)量是最大的風(fēng)險(xiǎn)

??值得注意的是，即使政策立刻放開，行業(yè)生態(tài)也并不會(huì)因此而立刻改觀。

??在柏文喜看來，REITs市場的開放也會(huì)讓市場篩選與甄別機(jī)制對相關(guān)底層資產(chǎn)在市場動(dòng)態(tài)博弈中重新定價(jià)與給出貨幣選票，但眾多的存量商用不動(dòng)產(chǎn)也有可能由此而陷入價(jià)值重估的深淵而被邊緣化。并且，中國內(nèi)地的商用物業(yè)開發(fā)、持有和運(yùn)營的模式與格局也會(huì)因此而發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的改變，市場供需將成為主導(dǎo)中國內(nèi)地商用不動(dòng)產(chǎn)市場走向的最主要因素。

??三盛資本投資總監(jiān)李超認(rèn)為，底層資產(chǎn)的質(zhì)量是最大的風(fēng)險(xiǎn)。“之所以前期試點(diǎn)只放開了基礎(chǔ)設(shè)施，就是監(jiān)管層出于為投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度。”

??李超進(jìn)一步分析稱，目前已經(jīng)有長期租賃公寓發(fā)行，比如中金廈門安居項(xiàng)目，但目前是限制只能人口流入的大城市，如果放開一系列限制，對于長租租賃住宅是一個(gè)大的利好，因?yàn)闀?huì)引入更多資金。

??從需求端來看，目前公募REITs市場中的4單保租房項(xiàng)目均受到投資者追捧，其中中金廈門安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、紅土深圳安居 REIT、華夏基金華潤有巢 REIT 的認(rèn)購倍數(shù)分別為 109 倍、113 倍、133 倍和 213 倍；主要原因在于，保租房項(xiàng)目具有較為穩(wěn)定的租金收入和相對較好的投資回報(bào)，且底層資產(chǎn)具有一定的抗周期屬性。

??“目前房企的長租公寓業(yè)務(wù)缺乏有效退出機(jī)制，資金回收期較長，而當(dāng)前的保租房 REITs 參與主體以地方安居集團(tuán)為主，房企參與較少，若將市場化長租房納入 REITs 發(fā)行范圍，則可為房企存量租賃住房提供新的退出方式，令其更有動(dòng)機(jī)發(fā)展長租業(yè)務(wù)，增加市場供給。”招商證券分析師認(rèn)為。

??值得注意的是，華潤有巢REITs是國內(nèi)首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障房REITs產(chǎn)品，或?yàn)楹罄m(xù)公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動(dòng)投資價(jià)值做出示范作用。

??此外，根據(jù)此次REITs的新政策和基調(diào)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來REITs在三個(gè)領(lǐng)域會(huì)形成新產(chǎn)品：

??一是以購物中心、酒店和寫字樓為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。此類產(chǎn)品或會(huì)專注一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目，通過打包進(jìn)行上市。一方面有助于此類商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借此類渠道退出，實(shí)現(xiàn)資金的良好循環(huán)，另一方面也優(yōu)化了REITs產(chǎn)品線，未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs、商業(yè)地產(chǎn)REITs等可以形成更好的資產(chǎn)組合效應(yīng)。

??二是以市場化租賃住房為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。此次政策明確提及市場化長租房可以納入到REITs試點(diǎn)范圍，實(shí)際上就是我們過去提及的長租公寓。因此，其對于長租公寓后續(xù)融資渠道的拓展具有非常積極的作用。一些長租公寓企業(yè)要積極研究此類產(chǎn)品的推進(jìn)模式，可參考目前四支保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的模式，主動(dòng)提高租金收益，以更好參加此類產(chǎn)品創(chuàng)新。

??三是保交樓部分房源轉(zhuǎn)為保租房的REITs產(chǎn)品創(chuàng)新。在各地保交樓過程中，一些地方政府開始收儲(chǔ)房企的出險(xiǎn)資產(chǎn)和項(xiàng)目，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目。目前保交樓方面的資金或融資渠道比較狹窄，確實(shí)需要有新的金融產(chǎn)品。通過REITs產(chǎn)品介入，有助于保交樓方面融資渠道的拓展，此類拓展對于地方政府減少資金投入等有非常重要的意義。

??北京一家做長租公寓的國企負(fù)責(zé)人表示，“我們很期待這一政策的落地，可以徹底解決資產(chǎn)端退出問題，大幅縮短股東資金的長期占壓。”

??據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，2023年他們會(huì)有上千套長租房入市，目前儲(chǔ)備房源有1.5萬套，REITs落地后企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)起來后續(xù)還會(huì)加大投資。對于長租公寓業(yè)務(wù)推進(jìn)來說，資金很重要。

??柏文喜表示，隨著REITs試點(diǎn)政策的開放與落地，對長租企業(yè)或者商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)整體而言，無疑是提升資產(chǎn)流動(dòng)性，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)資產(chǎn)估值體系調(diào)整，以及促進(jìn)行業(yè)投資開發(fā)模式調(diào)整和資產(chǎn)交易活躍度提升，推動(dòng)行業(yè)生態(tài)改善的重要契機(jī)，對于行業(yè)發(fā)展而言肯定是長期利好。