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??2023年6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

??總體來看，5月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比下降。

??相比上月“整體趨穩(wěn)”，5月全國多數(shù)城市“跌聲一片”。

??70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。

??我們認(rèn)為，接下來不同城市分化行情將延續(xù)。部分前期熱點城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預(yù)期迎來短暫盤整期，整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降；武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預(yù)期穩(wěn)中有增；天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動的城市短期內(nèi)成交難見明顯起色，預(yù)期還將低位持穩(wěn)一段時間。

??中央和地方政府有望加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策出臺，進(jìn)一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求，修復(fù)市場信心和預(yù)期。

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??6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

??從新建商品住宅看，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

??5月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，房價下跌城市數(shù)量增加至24個。

??從近一年70城新房價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量變化來看，2023年1月起，70城新房價格環(huán)比開始止跌回升，一直到3月70城新房價格環(huán)比上漲城市達(dá)到64個，4月70城新房價格整體環(huán)比漲幅收窄，上漲城市個數(shù)維持在62個。

5月房價下跌城市數(shù)量明顯增多，市場回暖遇阻。這也符合目前各地新房銷售蓄客較難，房企銷售壓力較大的市場現(xiàn)狀，在這種市場壓力下，自然會帶動房價走勢疲軟。

??具體到環(huán)比下跌的城市來看，環(huán)比下跌的24個城市中，三線城市占比近七成，二線城市有7個，其中跌幅排行前五城市全部為三線城市。其中跌幅排名第一的大理已經(jīng)連續(xù)兩月排跌幅榜首，跌幅也由4月份的0.5%擴(kuò)大至0.8%

??對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在答記者問時表示：今年2、3月份，隨著經(jīng)濟(jì)社會全面恢復(fù)常態(tài)化運行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定反彈。隨著經(jīng)濟(jì)運行逐步恢復(fù)到正常軌道，房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運行。從價格看，5月份70個大中城市商品住宅銷售價格基本穩(wěn)定。盡管房地產(chǎn)市場仍在恢復(fù)，但房地產(chǎn)市場目前還面臨不少困難。從下階段看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

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??從二手住宅看，5月份70個大中城市二手房表現(xiàn)較新房市場明顯更弱。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

??5月份，70個大中城市中，二手房住宅銷售價格環(huán)比下跌城市達(dá)55個，占比近八成。

從近一年70城二手房價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量變化來看，二手房也與新房一樣經(jīng)歷了連續(xù)三個月的上漲，但二手房整體市場表現(xiàn)不容樂觀，2023年2月份以來各地二手房房源的掛牌量都出現(xiàn)明顯增加，二手房交易周期明顯延長，不少城市供求關(guān)系失衡。

??具體到環(huán)比下跌的城市來看，跌幅排名靠前的城市分別為上海、廈門、濟(jì)寧、北京、沈陽、南京、蘭州、徐州、溫州、安慶、宜昌。

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??一直以來，北京和上海的二手房市場都較為堅挺，2023年5月北京和上海的二手房環(huán)比跌幅居前本身可以認(rèn)為是一個重要的信號。

??從上海方面來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年5月上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比下降13%。

??目前二手房市場賣家和買家之間的心里博弈明顯。賣家方面，有的人希望把自己手上的二手房賣掉換新房。有的人認(rèn)為市場現(xiàn)在處于一個高點，未來經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，是不是應(yīng)該把手上的二手房換取現(xiàn)金以備萬一。而買家方面，則更愿意去購買新房。

從上海新房價格指數(shù)來看，同環(huán)比皆保持上漲，其中同比漲幅排名靠前。由此可見，目前上海市場新房確實更有韌性。

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??北京方面整體走勢也與上海類似，2023年2-3份，北京樓市迅速轉(zhuǎn)變成賣方市場，市場火熱、成交量迅速上升，4月政策放松預(yù)期落空成交量回落，二手房住宅網(wǎng)簽13996套，相比3月減少8309套，環(huán)比下跌37.3%。5月成交量繼續(xù)下調(diào)至12982套。

??與此同時，北京二手房掛牌量不斷打破記錄，2022年11月就已經(jīng)超過10萬套，2023年5月掛牌量超過11萬套，截至6月最新掛牌數(shù)已超過12.05萬套。

可以看到，無論是北京還是上海，二手房市場都面臨著供過于求的現(xiàn)象，其中有很大一部分賣家有置換需求。隨著二手房掛牌量的上升，目前市場已朝買方市場轉(zhuǎn)變。

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??整體來看，目前市場壓力明顯，核心原因還在于居民預(yù)期尚未完全恢復(fù)，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長動能持續(xù)放緩。

??我們認(rèn)為，在沒有重大政策利好刺激的情況下，預(yù)計6月樓市整體延續(xù)平淡行情。

考慮到6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點，為沖刺年中業(yè)績，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來小幅放量，或較5月有所好轉(zhuǎn)，但改善程度有限。