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??聚焦政策效能轉化與融資工具適配。

??“打造精品文旅品牌，把文化旅游業培育成為支柱產業。”2025 年 6 月 19 日，由杭州東方網升科技股份有限公司旗下品牌邁點主辦的第十四屆邁點品牌發展大會在北京諾金酒店隆重啟幕。

??作為文旅行業年度標桿盛會，本屆大會以 “向內變，向外為” 為主題，聚焦大文旅品牌運營和投資發展，匯聚縣域政府、文旅集團、旅游住宿、住房租賃、酒店投資等全產業鏈資源，通過四大峰會——中國旅游住宿品牌論壇、中國文旅產業發展論壇、中國住房租賃品牌論壇、中國存量酒店投資研討會，以前瞻視野洞見行業趨勢，以數據賦能品牌升級，開啟文旅產業高質量發展新紀元。

??在BOMA中國研究委員會主席、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平的主持下，華潤置地租賃住房事業部北京業務部總經理孫雪鵬、戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡、中聯基金投行委總監楊地三位重量級嘉賓，圍繞“如何將強有力的政策支持轉化為優化資源配置的實際效能”以及“如何選擇適配的金融工具”兩大核心命題進行了深度研討。

圖注：BOMA中國研究委員會主席&IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平、華潤置地租賃住房事業部北京業務部總經理孫雪鵬、中聯基金投行委總監楊地、戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡 (從左至右)

??政策紅利如何精準轉化為項目支持?

??金融是住房租賃行業的血脈，面對不斷調整的金融政策，如何將政策紅利精準轉化為對項目融資的實際支持，以確保項目高效的落地呢?

??孫雪鵬分享了華潤有巢品牌的實踐經驗。他表示，華潤有巢早期項目主要依靠華潤集團內部資金支持，如開發協同轉換項目。后期，按照項目資金需求分為重資產和輕資產。面對重資產項目的高資金需求，華潤注重項目初期即考慮未來退出可能性，沒有考慮以外國資金、債務資金等高杠桿去撬動。隨著國家政策優化，如租賃住房開發貸年限延長、利率優惠等，華潤積極利用開發貸進行平衡。

??他強調，公募REITs政策的出臺是關鍵轉折點，促使華潤更注重構建“投融建管退”閉環，與資金方、合作伙伴共同搭建Pre-REITs平臺及合作基金。對于運營成熟期項目，包括輕資產服務項目、純委托管理項目等，華潤更看重項目自身“造血能力”、運營能力、項目本身的區位及租戶穩定性，基本實現資金平衡或盈余。

圖注：華潤置地租賃住房事業部北京業務部總經理孫雪鵬

??REITs發展如何重塑估值邏輯與市場偏好?

??截止到今年6月，目前公募REITs市場已發行66支REITs，按首發市值來計算規模超過了1743億元，其中，住房租賃類的REITs基本上是以保租房為主，共計8支，首發金額合計超過121億元。在這樣的背景下，REITs發展對租賃住房估值邏輯產生了哪些影響?投資者對住房租賃市場風險偏好是否出現明顯的變化?

??董一凡指出，自2021年保租房納入公募REITs范圍，特別是2024年市場化租賃住房項目也被納入后，公募REITs發行強制要求使用收益法估值(基于未來現金流折現)。這促使市場從過去關注資產增值溢價，轉向更關注項目的運營凈收益(NOI)穩定性與增長潛力。市場數據印證了投資者對租賃住房類資產的強烈偏好：2024年大中華區大宗交易總額雖降至約2200億人民幣，但其中35宗交易(創近年新高)與租賃住房相關。已發行的8支保租房公募REITs表現亮眼，平均漲幅超60%，華潤有巢REIT漲幅超70%，華夏恒泰REIT漲幅超50%，顯著領跑二級市場。關于資本化率，董一凡表示需視項目及城市而定，北京等核心城市保租房資本化率約在5%左右或略高，市場化項目則可能稍高。戴德梁行憑借在已發行66單公募REITs中參與33單(不動產類占比超70%)以及超過200單類REITs/CBMS的評估經驗，并通過年度資本化率調研報告等研究持續為市場提供重要參考。

圖注：戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡

??住房租賃在金融創新上面臨哪些機會和挑戰?

??楊地表示，租賃住房是一個高資金投入、慢回收和慢周轉的行業，基本上持有型的主體都會面臨資金使用、回籠、重資產盤活的難題。從重資產的屬性來看，金融政策端的支持，如公募REITs開閘、保租房首發門檻降至8億、專項債務投入等，以及持有型ABS實操中體現的監管與投資人偏好，均顯現出行業處于良性循環發展中。另一方面，當前資產端與資金端，優質項目與追求穩定收益已形成“雙向奔赴”的良性循環，REITs市場認購火爆，如華夏恒泰REIT公眾認購倍數達800多倍即是明證。

??楊地也指出兩大挑戰：一是二級市場高溢價可能帶來未來回報率承壓及價格波動;二是政策持續擴容，如，商改保、公改保、多渠道供地帶來新的資產來源，需在權屬、法律盡調、估值等方面應對新課題。在投行服務方面，中聯基金強調提供覆蓋不動產全生命周期的“一攬子”金融解決方案，并堅持“以終為始”、“以退定投”策略，基于后端退出路徑反推前端項目開發、成本控制、運營考核及收并購標準，幫助優化融資結構，解決資金-資產匹配難題。

圖注：中聯基金投行委總監楊地

??面對這一問題，董一凡表示，將通過積累海量項目經驗、深化行業研究、推動自身創新等應對挑戰，助力資產證券化。

??如何確保金融工具與業務模式的深度匹配?

??孫雪鵬表示，整個公募結構涉及眾多機構投資者和公眾投資者，其雙層結構也需要包括原始權益人在內的多方，如評估方、資金方共同負責，最終對公募投資者負責。在他看來，公募REITs產品底層資產的運營業績和未來增長，本質上應是一個必然追求的目標。橫向比較各類公募REITs，長租公寓(保租房)REITs近年來確實展現出較強的穿越周期能力和穩定性。這一特質可能是吸引更多投資者、資產方以及專業機構，如資金端、專業服務端進入這一領域的關鍵原因。與此同時，無論是項目合規性還是收益保障，都對各方提出了極高要求，本質上是在篩選最強的優質項目。因此，重點并不單純在于為這類項目匹配何種資金結構。

??他強調，如果要將更多潛在項目推向公募REITs或Pre-REITs方向，就必須持續提升其合規性、優化資本結構、增強運營能力和水平、調整租戶結構等。這是一個意義重大的持續優化過程。雖然公募審批和項目要求會越來越高，但這一方向無疑為資產方和運營方帶來了更多機遇，同時也提出了更高挑戰。當前，長期資金進入意愿愈發強烈。能夠滿足長期資金對項目特性和運營能力的要求，實際上就找到了資金結構與我們運營及資產表現之間最佳的匹配點。

??如何破解資產端與資金端的匹配難題?

??楊地表示，中聯基金能夠幫助到投行業務主要有兩個部分：一是提供覆蓋不動產全生命周期的“一攬子”金融解決方案，根據發行人不同訴求(融資、降本、出表、增值、資產重構)匹配相應金融工具(如開發基金、Pre-REITs、公募REITs);二是堅持“以終為始”、“以退定投”策略，基于后端退出路徑(特別是公募REITs要求)反推前端項目開發、成本控制、運營考核及收并購標準，優化融資結構。