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??在地產(chǎn)行業(yè)以規(guī)模增長幅度“論英雄”的年代里，房企制定的年度業(yè)績目標(biāo)是投資者觀察企業(yè)發(fā)展走勢的一個(gè)重要參考指標(biāo)。

??如今，地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入到安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要的新階段。業(yè)績目標(biāo)還是如此重要嗎？答案自然是否定的。

??2021年未完，萬科已對外宣稱，將對2022年的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

??11月26日，在萬科2021年第一次臨時(shí)股東大會上，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，對明年的市場情形還有一些看不太明白，萬科采用的方法是制定最低的經(jīng)營目標(biāo)，再同時(shí)推一個(gè)卓越目標(biāo)，希望大家能沖著這個(gè)卓越目標(biāo)去做。“我們的最低經(jīng)營目標(biāo)比今年還要下調(diào)。”

??萬科下調(diào)未來最低經(jīng)營目標(biāo)，源于目前的發(fā)展?fàn)顩r不能提供持續(xù)走強(qiáng)的絕對動力。截至今年三季度末，萬科多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)不理想。

??與此同時(shí)，萬科也削弱了了拿地的力度。梳理中指院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看到，2021年上半年，萬科的拿地金額為962億元，位列行業(yè)第一名，1-6月的月均拿地金額為160.3億元；2021年1-10月，萬科拿地金額為1304億元，仍然排名第一，不過，7-10月的月均拿地金額已經(jīng)降為85.5億元。

??毫無疑問，萬科正在收縮、降速。就相關(guān)問題，11月29日，萬科相關(guān)人士對記者稱，在行業(yè)“縮表”的新的大環(huán)境下，每家企業(yè)都會做出相應(yīng)的舉動來適應(yīng)。

??一位百強(qiáng)房企副總裁告訴記者，“‘縮表’應(yīng)該是目前行業(yè)的趨勢，此外，業(yè)內(nèi)各家企業(yè)也會根據(jù)自己的情況來把握自己的節(jié)奏，但標(biāo)桿企業(yè)的動作肯定對大家有影響。”

??向來站在行業(yè)潮頭的萬科此次舉動無疑具有風(fēng)向意義，提前給自己敲響警鐘，反映了企業(yè)對行業(yè)的謹(jǐn)慎預(yù)判，也說明未來的很長時(shí)間，房企需要做好市場“苦日子”應(yīng)對準(zhǔn)備。

??為股價(jià)下跌感到抱歉

??今年3月份以來，萬科的股價(jià)一直處于震蕩下行的狀態(tài)。3月3日，萬科經(jīng)歷今年股價(jià)最高位32.25元/股，此后一路下跌，11月26日收盤，萬科A報(bào)價(jià)18.99元/股，與最高位相比跌幅高達(dá)41.12%。而同期，萬科A的每股凈資產(chǎn)為19.58元，股價(jià)已經(jīng)處于相對低位。

??萬科的股價(jià)有如此表現(xiàn)，與其業(yè)績表現(xiàn)緊密相連。

??根據(jù)萬科公布的銷售數(shù)據(jù)，2021年10月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積258.1萬平方米，合同銷售金額419.5億元，今年前10月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均出現(xiàn)負(fù)增長的情況。

??祝九勝坦言，業(yè)績短期下滑是不爭事實(shí)，但從中長期視角看，萬科對其所服務(wù)的客群、所進(jìn)入的城市、所選定的賽道以及要構(gòu)建的能力都保有信心。

??對于地產(chǎn)行業(yè)近期遇到的問題，祝九勝表示，“在今年三季度，整個(gè)市場出現(xiàn)了一些大家都看得到的變化，這對我們來說基本是一種煎熬。”

??他指出，行業(yè)正在經(jīng)歷陣痛，這帶來了一些代價(jià)，這里面包括能力問題，也包括認(rèn)知的問題。“過往經(jīng)過了一個(gè)高速發(fā)展的階段，而到這個(gè)歷史階段，是整個(gè)行業(yè)要縮表，要去規(guī)模、去金融化、減杠桿等。網(wǎng)絡(luò)有句語言，今天流下的淚都是以前腦袋進(jìn)的水。回顧歷史，我們確實(shí)有認(rèn)知沒有到位的情形。”

??對于萬科未來如何選擇方向，祝九勝談到，現(xiàn)階段萬科認(rèn)為安全比增長重要、能力比規(guī)模重要。而具體能力包括：在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)融入適應(yīng)新的常態(tài)的能力，在不動產(chǎn)的經(jīng)營和服務(wù)中找尋更能形成正面利潤貢獻(xiàn)的能力。“萬科也在不斷地探索，也在找一些新的解題方法，這需要我們長期堅(jiān)持、長期努力，長期為我們的投資人和利益相關(guān)各方面創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。”

??對于萬科的市值管理，郁亮稱感到很抱歉，工作沒做好。“股價(jià)下跌有宏觀的因素，也有自己做得不好的因素。確實(shí)跟優(yōu)秀同行相比，我們的股價(jià)表現(xiàn)不太好，我覺得特別不好意思。”

??郁亮透露，自己持有萬科股票逾30年，如今壓力特別大。首先，集團(tuán)內(nèi)2000多名骨干共同持有公司5.04%股票，這些股票以公司獎金的形式存在，但股價(jià)的波動隨時(shí)會影響大家獎金的多少。

??下調(diào)最低經(jīng)營目標(biāo)

??三季報(bào)顯示，萬科多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)并不理想。比如，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比下降23.3%。又如，公司合約銷售增速下降，開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入也增長有限。

??同時(shí)，受地售比持續(xù)上升等因素牽制，毛利率下滑的情況仍未得到改善。前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為 17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)，較今年上上半年減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??祝九勝就有表示，公司經(jīng)營計(jì)劃已經(jīng)根據(jù)市場做了相機(jī)調(diào)整。其中，三季度經(jīng)營計(jì)劃下調(diào)的指標(biāo)要多于上調(diào)的。

??對于下一步公司的經(jīng)營計(jì)劃，祝九勝表示，對明年的市場情形還有一些看不太明白，萬科采用的方法是制定最低的經(jīng)營目標(biāo)，再同時(shí)推一個(gè)卓越目標(biāo)，希望大家能沖著這個(gè)卓越目標(biāo)去做。“我們的最低經(jīng)營目標(biāo)比今年還要下調(diào)。”

??一位業(yè)內(nèi)人士對記者稱，今年地產(chǎn)行情表現(xiàn)不好，不少企業(yè)的拿地資金都捉襟見拙，受此影響，明年的銷售業(yè)績就會受到影響，所以經(jīng)營目標(biāo)也會相應(yīng)縮減。他表示，“不只是萬科，不少同行現(xiàn)在都不敢拿地，最直觀的表現(xiàn)就是各地政府的地都在流拍。”

??對于行業(yè)的未來，祝九勝沒有回避業(yè)績短期下降的事實(shí)，但是也指出，“從更中長期的視角來看，萬科對所服務(wù)的客群，所進(jìn)入的城市，所選定的賽道，以及要構(gòu)建的能力，還是保有信心的，也懇求投資人、股東，給一點(diǎn)中長期的耐心。”

??不過，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月以來（截至23日）房產(chǎn)企業(yè)融資總額已達(dá)617.5億元，相當(dāng)于10月總額的約169.2%，單月融資規(guī)模環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降后終于呈現(xiàn)上升勢頭。

??根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，截至2021年11月23日，11月房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行明顯提速，發(fā)行規(guī)模已達(dá)425.4億元，發(fā)行量是上月的227.2%。

??上述副總裁表示，“盡管目前行業(yè)出現(xiàn)融資端的回暖跡象，但和真正的行業(yè)回暖之間還有一個(gè)時(shí)間差和不確定性。”

??“隨著近期房地產(chǎn)監(jiān)管政策釋放一定暖意，地產(chǎn)融資環(huán)境邊際好轉(zhuǎn)。”中誠信國際在11月23日發(fā)布的策略周報(bào)中稱，但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發(fā)債為主，金融機(jī)構(gòu)對于民營地產(chǎn)主體仍有所規(guī)避，短期民營地產(chǎn)融資壓力仍然較大。