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??自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資隊伍不斷擴大，尤其是業績不佳、資金緊張的上市房企，通過“非公開發行股票”即定向增發方式融資，成為其不多的自救方式之一。

??12月6日，綠地控股公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，擬發行股票數量不超過發行前公司總股本的30%，募資用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等用途。

??據記者不完全統計，自11月28日證監會恢復房企再融資以來，10日內已有近20家A股房企或涉房企業發布股權融資公告，包括福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、萬科A、陸家嘴、華夏幸福、天地源、格力地產、金科股份、華發股份、嘉凱城、外高橋等。

??其中，華發股份、福星股份、嘉凱城等上市房企還拋出定向增發預案，這也是再融資新政后首批預案落地的案例。

??房企再融資落地節奏在提速。但在多位業內人士看來，這些定向增發計劃最終能否成功仍面臨不小考驗，諸如能否通過監管層審批，能否找到特定投資者認購，高折價增發還可能面臨“1元面值退市”等風險。

??首批定向增發方案出爐

??在“第三支箭”啟動第二周，多家上市房企拋出了定向增發預案。

??華發股份是首個公布詳細預案的房企。根據12月5日晚間華發股份公布的定向增發預案，擬非公開發行股票不超過6.35億股，募資不超過60億元，用于鄭州華發峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發新城市南（北）花園項目、紹興金融活力城項目的投資建設及補充流動資金。

??根據公告，華發股份此次非公開發行股份的特定對象不超過35個，其大股東華發集團起到帶頭作用，承諾參與認購金額不超過30億元，且認購數量不低于本次非公開發行實際發行數量的28.49%。

??從投資者和股東關心的發行價格來看，華發股份本次非公開發行的定價基準日為發行期首日，發行價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的80%，且不低于發行前公司最近一期末經審計的歸屬母公司普通股股東的每股凈資產的價格。

??對于定增可能引發原股東權益攤薄的擔憂，華發股份在公告中明確：“本次發行后公司的凈資產和股本將相應增加，由于募集資金投資產生效益尚需一定時間，公司發行當年的凈資產收益率和每股收益會出現下降可能，股東即期回報存在被攤薄的風險。”

??中信建投證券房地產首席分析師竺勁預計，若定增成功，按照募資60億元計算，華發股份的現金、歸屬母公司凈資產將同時增加60億元；同時，資產負債率將由73.1%降至72%，凈負債率由79%降至69.4%，現金短債比將由1.55升至1.78。”

??同日，福星股份也披露了定增預案，擬向不超35名特定對象非公開發行不超2.85億股股份，募資不超13.41億元，用于紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目建設和補充流動資金。但福星股份并未披露具體的認購對象。

??對于認購的價格，福星股份方面表示，本次非公開發行股票的定價基準日為發行期首日，發行價格為不低于定價基準日前二十個交易日公司股票交易均價的80%。

??為吸引投資者入場，在發布定增預案同時，福星股份還發布了《未來三年（2022年-2024年）股東回報規劃》，滿足一定條件后，公司可采取現金方式分配股利。原則上每年進行一次現金分紅，每年以現金方式分配的利潤比例原則上不低于當年實現的可歸屬母公司的凈利潤的10%。

??哪類資金將入場認購？

??此次拋出的定向增發計劃的房企不乏金科股份、世茂股份、華夏幸福等前期發生債券展期或違約事件的房企。

??2021年2月，華夏幸福出現首次債券違約，隨后母公司華夏幸福基業控股的債券也發生違約。目前，華夏幸福與母公司的債券余額分別為299.5億元、53.3億元。

??根據華夏幸福公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于保交樓、保民生相關房地產項目，以及符合再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。而華夏幸福的在建及擬建項目主要位于環京區域的三四線城市。

??12月5日，金科股份亦公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關房地產項目開發、棚戶區改造或舊城改造項目開發建設，償還部分債務本息、以及符合再融資政策要求的補充流動資金等。

??一個月前，金科股份一筆規模為10億元的中期票據發生違約。這令市場擔心，這些房企的定向增發方案能否有投資者愿意買單？

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，央企或地方國企資產管理公司（AMC）、政策性金融機構、國有大行建立的紓困基金以及地方功能類國企和城投平臺，可能成為這類入市資金。

??他認為，相比2021年上半年歷史最高點，當前各地存量土地、在建項目均出現大幅度折價，是股權投資“建倉”好時機。同時，在融資方面配套有低息、無息的紓困基金，還有收并購投資稅收優惠等。新資金進入并在供給端大力推進收并購、保交樓、風險處置等，其將在政策屬性、公共屬性視角下實現長遠的市場化盈利目標。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，定增融資能否成功取決于定增方案本身所體現的定增條件。不同類型投資者都有自己的投資偏好與風險偏好，只有迎合其偏好的定增條件才能贏得投資人青睞。因此，各家房企需要根據自身狀況和訴求，針對可能投資者制定切實可行的定增方案，以促進預期目標達成。

??“即使是出險企業，在最差情況下也可以通過定增方式爭取將一部分債權人轉化為投資者，以債轉股形式相對減輕和部分化解債務壓力，為自身復蘇創造條件。”柏文喜表示，若能獲得一些看好市場復蘇與企業未來的投資人支持，則有可能定增成功。這些潛在投資者包括其產業鏈上下游企業、供應商、施工企業，以及優質房企、國企央企、資產管理機構等專業投資者。

??財經評論員皮海洲提示道，上市房企再融資應三思而行，目前公告籌劃再融資的房企中有的股價只有2元多，并且業績大多不佳，再融資后公司總股本擴大了，股東權益將進一步被攤薄，股票的投資價值或進一步下降，不排除公司股價掉到1元以下，如此一來公司將面臨“1元面值退市”風險。