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??中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)分化還在加劇。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，TOP50上市房企2023年上半年總銷售規(guī)模為2.84萬億元，權(quán)益銷售額為1.95萬億元，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)基本與去年同期持平。千億元規(guī)模房企只有7家，較去年同期減少2家，有5家房企跌出了TOP50強(qiáng)陣營(yíng)。

??這份答卷也體現(xiàn)出了行業(yè)下行期房企與房企間所展現(xiàn)的不同抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??在銷售額超千億元的7家房企中，央企、國(guó)企占了4家，保利、萬科、中海奪得前三。其中，保利和萬科是2023年上半年僅有的2家突破2000億元銷售額的企業(yè)，這個(gè)陣營(yíng)中不見了碧桂園身影。

??與去年同期相比，建發(fā)國(guó)際和濱江集團(tuán)挺進(jìn)了十強(qiáng)行列，退出的房企則是融創(chuàng)中國(guó)和金地集團(tuán)。另有3家民營(yíng)房企沖進(jìn)了行業(yè)前十，分別是碧桂園、龍湖集團(tuán)和濱江集團(tuán)。碧桂園2023年上半年錄得全口徑銷售額1609億元，位居第6名，去年同期碧桂園占據(jù)榜首；龍湖集團(tuán)上半年銷售額為985.2億元，排名第8；濱江集團(tuán)正好卡位，以925.8億元銷售額居于第10名，算是TOP10里的新面孔。

??房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)規(guī)模的下降疊加資本市場(chǎng)信心尚未修復(fù)，房企整體經(jīng)營(yíng)壓力有增無減。TOP50房企入圍門檻由去年同期的200億元跌至100億元，有14家入圍房企上半年全口徑銷售額低于200億元，如陸家嘴、金融街、信達(dá)地產(chǎn)、金隅集團(tuán)等都是新晉入圍。也有個(gè)別房企規(guī)模降幅大于百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)平均值。

??財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的細(xì)微變化就能夠?yàn)槭袌?chǎng)勾勒一幅真實(shí)的房企“群像圖”，對(duì)于大多數(shù)房企而言，銷售情況依然是當(dāng)下巨大的挑戰(zhàn)。大多數(shù)房企在公告中也強(qiáng)調(diào)，會(huì)拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困局。

??從最能夠客觀體現(xiàn)房企資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平的權(quán)益銷售額來看，2023年上半年TOP50上市房企中有6家房企權(quán)益銷售額突破千億元門檻，說明這些房企有較強(qiáng)項(xiàng)目獲取和獨(dú)立操盤能力。除留守此陣營(yíng)的前4強(qiáng)外，華潤(rùn)置地、招商蛇口相比去年同期權(quán)益銷售“底色”增強(qiáng)。權(quán)益銷售額低于300億元的房企數(shù)量為30家。

??另外，權(quán)益銷售比例越高的房企，鎖定利潤(rùn)能力更強(qiáng)，反之利潤(rùn)空間有限。TOP50上市房企中有3家房企權(quán)益銷售占比超過90%，分別是金融街、中海地產(chǎn)和路勁集團(tuán)；有5家房企權(quán)益銷售比超過80%；象嶼地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、首開股份等30家房企權(quán)益銷售比不到70%。聯(lián)發(fā)集團(tuán)、德信中國(guó)、弘陽(yáng)地產(chǎn)3家房企權(quán)益銷售比不足50%，其中綠城中國(guó)采取的是自投項(xiàng)目權(quán)益銷售額，若按自投項(xiàng)目計(jì)算，綠城中國(guó)權(quán)益銷售比為64%。

??在行業(yè)深度調(diào)整期，很多房企將回籠資金作為首要任務(wù)。比如龍湖始終強(qiáng)調(diào)“有回款的簽約”，碧桂園的權(quán)益回款率已連續(xù)7年高于90%，也有房企在規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)后開始注重 “有回款的銷售”，如濱江、綠城等。

??投射到TOP50上市房企成績(jī)單上，約50%房企或公布了回款額，或公布了銷售回款率。從公開渠道可以查到的22家房企銷售回款率數(shù)據(jù)來看，回款率中位數(shù)為96%，平均數(shù)為94.81%，9家房企銷售回款率達(dá)到100%以上，房企整體的銷售回款情況呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

??“活下去回款是關(guān)鍵”，已是市場(chǎng)下行期房地產(chǎn)行業(yè)的普遍共識(shí)。

??其中，保利發(fā)展回款率達(dá)到96%，以2273億元的回款額位居榜首，這是保利發(fā)展第二次蟬聯(lián)榜首；萬科的銷售回款也在2000億元以上。華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、碧桂園4家房企的回款額突破了1000億元。金隅集團(tuán)的回款率最高，達(dá)到了118.17%，但其銷售額不到150億元；其次是新城控股，回款率為114%。處于回款率均值以下的有9家房企，其中不乏碧桂園、綠地控股、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等頭部房企。在60%、70%不及格線徘徊的也有2家房企。

??房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整給上市房企業(yè)績(jī)帶來的“余震”仍在持續(xù)，但越來越多的房企開始注重權(quán)益占比的提升，開始重視銷售回款，而非具體的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)，這是一個(gè)非常積極的現(xiàn)象。

??當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨比較困難的局面，大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)都透露出些許“寒意”。在上半年少有房企舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也分別對(duì)市場(chǎng)作出了不同預(yù)判。

??萬科董事會(huì)主席郁亮說：“當(dāng)前市場(chǎng)顯然超跌了，房地產(chǎn)脫胎換骨需要時(shí)間”；華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、總裁吳秉琪直言：“2023年全年規(guī)模預(yù)計(jì)與2022年持平或者是微降。”

??越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，行業(yè)目前確實(shí)仍在尋求筑底，需求會(huì)出現(xiàn)比較大分化。龍湖管理層對(duì)未來市場(chǎng)的判斷是，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)險(xiǎn)出清的中后期，市場(chǎng)信心還有待進(jìn)一步修復(fù)。

??由于各家房企在深度調(diào)整期的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不同，新一輪的洗牌也在同步上演，唯有不斷進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)和戰(zhàn)術(shù)精進(jìn)才能積極應(yīng)對(duì)下半場(chǎng)。