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??“支持更多民營企業(yè)等社會資本參與城市更新領(lǐng)域項目謀劃、建設和運營；鼓勵在城市更新項目中合理開發(fā)利用地下空間；支持符合條件的城市更新項目申報不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）……”

??最近，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持實施城市更新行動若干政策措施》的通知，這也意味著，海南各地城市更新工作的推進將有更明確、更有力的政策措施支持和保障。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，該政策措施一共五大類20條：從增強規(guī)劃引領(lǐng)作用、完善土地供給保障，到創(chuàng)新項目監(jiān)管模式、強化資金多渠道保障等，形成一條完整的城市更新行動的“保障體系”；具體到每條政策措施，還包括容積率的獎補、地下空間的利用，以及“邊角地”“夾心地”等零星地塊的供地方式等，條條政策措施都是“干貨”。

??“單元+地塊”分層級詳規(guī)

??該政策措施明確，科學編制城市更新專項規(guī)劃，堅持規(guī)劃先行，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊、歷史傳承和熱帶特色資源環(huán)境與城市更新工作相融合。

??各市縣依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，因地制宜組織編制城市更新專項規(guī)劃，合理劃定城市更新單元，統(tǒng)籌指導、有序推進城市更新工作。比如，各市縣可采取單元+地塊分層級詳細規(guī)劃編制方式，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求，編制更新地區(qū)詳細規(guī)劃。

??“容積率”也是該政策措施重點提及的。在優(yōu)化容積率計算規(guī)則方面，城市更新項目新增補的市政基礎(chǔ)設施和公共服務設施占地面積（含建筑投影面積）在300平方米（含）以下的，地上建筑面積可作為獎勵面積，不計入容積率。

??推進老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級，在保障建筑質(zhì)量安全的前提下，鼓勵對原有合法廠房進行隔層改造、功能調(diào)整。推進“清涼城市”建設，對原有建筑加裝連廊、電梯等配套設施，允許增設的地上停車庫、配電房“下改上”等不計入容積率。

??在完善土地供給保障方面，優(yōu)化項目土地政策，城市更新項目涉及土地出讓的，各市縣可結(jié)合實際情況合理確定競買保證金。

??鼓勵在城市更新項目中合理開發(fā)利用地下空間，各市縣可根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r和不動產(chǎn)交易實際，評估后確定國有建設用地地下空間使用權(quán)價格，并充分考慮成本差異，實行地價向下遞減的優(yōu)惠政策。除國家另有規(guī)定外，新開發(fā)利用地下三層及以下可免收土地出讓價款（租金）。

??城市更新項目涉及拆除重建、改變土地用途的，可以按照《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》等有關(guān)規(guī)定，依據(jù)詳細規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，重新設定出讓年期，涉及的土地價款應當按照規(guī)定評估確定后繳交。

??首提“房票安置”

??實行城市更新存量用地用途轉(zhuǎn)換期政策，既有建筑在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的5年過渡期政策，過渡期滿和涉及轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，按新用途、新權(quán)利類型、市場價，以協(xié)議方式辦理。

??城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設條件的零星土地（累計面積不超過城市更新項目總面積的10%），確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協(xié)議出讓方式供應給土地使用者。

??在實施城市更新過程中，對于歷史形成的沒有合法用地手續(xù)的建設用地，根據(jù)尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，按照有關(guān)規(guī)定妥善處理。

??城市更新可探索在各市縣轄區(qū)范圍內(nèi)跨項目統(tǒng)籌、開發(fā)運營一體化的運作模式，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一運營。探索片區(qū)更新“肥瘦搭配”、跨項目統(tǒng)籌運作模式，對更新改造任務重、經(jīng)濟無法平衡的，可與儲備地塊統(tǒng)籌聯(lián)動改造，實現(xiàn)綜合平衡。

??支持符合條件的城市更新項目納入省重大項目，依法依規(guī)給予資金、用地、用林等方面支持，并通過重大項目快速反應協(xié)調(diào)機制推動解決項目推進過程中存在的堵點、難題。

??積極推廣博鰲零碳示范區(qū)改造經(jīng)驗，推進城市更新領(lǐng)域城鎮(zhèn)既有建筑改造升級，提升城鎮(zhèn)新建建筑節(jié)能降碳水平，打造宜居、綠色、低碳的未來社區(qū)。

??在推動城市更新過程中，涉及被征遷居民安置的，可采用房票安置或“以購代建”方式安置，鼓勵收購商品房用于城中村改造安置房。

??加大資金支持力度

??加大城市更新的資金支持力度。對于年度上繳省級土地出讓收入比2024年增長超過10%的市縣，省財政結(jié)合各市縣城市更新增量收入情況予以補助。支持符合條件的城市更新項目申報發(fā)行新增地方政府專項債券，鼓勵將專項債券用作項目資本金，省財政按照相關(guān)規(guī)定給予貼息支持。

??積極爭取超長期特別國債、中央預算內(nèi)投資、城市更新示范獎補等中央資金支持，用好“兩重”“兩新”國家政策窗口期，謀劃實施一批城市更新改造的好項目，提前做好項目儲備和申報工作。

??“支持更多民營企業(yè)等社會資本參與城市更新領(lǐng)域項目謀劃、建設和運營。”該政策措施稱，鼓勵各市縣通過政企合作、特許經(jīng)營、企業(yè)承包、自主更新等方式，吸引社會資本投入。鼓勵省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起設立城市更新基金。

??鼓勵金融機構(gòu)根據(jù)城市更新項目長期綜合運營等特點，開發(fā)專門金融產(chǎn)品，提供財務顧問服務，設計綜合金融服務方案，組合運用多種融資工具，建立城市更新項目貸款綠色審批通道，加快貸款投放力度，推進業(yè)務創(chuàng)新、流程創(chuàng)新。

??對融資規(guī)模較大的項目，可采取銀團貸款模式給予支持。支持符合條件的城市更新項目申報不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。