政策 2025-07-31 10:11:03 來源：丁祖昱評樓市
??“730”政治局會議召開，沒提房地產。
??而與房地產有關的表述也是近幾年最少的一次。
??“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。”
??雖然只有22個字，但背后的信號意義很明顯，這意味著城市更新之于城市發展和房地產業的重要性再提升。
??7月中旬召開的中央城市工作會議明確“高質量開展城市更新，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造”。
??隨后，住建部召開會議強調“要把城市更新擺在更加突出位置，統籌實施好一系列民生工程、安全工程、發展工程。”
??結合此次表述可以看出，城市更新已經成為城市發展的重點，并將作為新型城鎮化的核心任務來推進，接下來城市更新將全面提速，通過存量撬動增量釋放剛性和改善需求，并將為房地產存量時代提供重要的發展空間。
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??通過梳理2023年以來歷次中央政治局會議有關房地產的表述不難發現，“730”政治局會議是字數最少的一次，只有22個字，也是近年來首次未明確提到“房地產”這三個字。
??不過，這并不意味著房地產不重要，而是前期“一攬子”政策效果正在持續釋放，房地產市場各項指標持續改善，市場延續“止跌回穩”勢頭，并表現出三個方面的積極變化：新房二手住房成交總量同比正增長；房價降幅整體收窄，6月份70個大中城市房價數據顯示，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅均收窄；商品房待售面積連續四個月減少。
接下來，持續推動房地產止跌回穩的基調仍未有改變。
??此次政治局會議有兩大關鍵點，一個是落實中央城市工作會議精神，一個是高質量開展城市更新。
??其中中央城市工作會議也提到“高質量開展城市更新”，這意味著城市更新在城市發展中的地位進一步拔高，而房地產業又與城市建設發展一脈相承。
??實際上，“城市更新”這一概念首次出現是在2019年12月召開的中央經濟工作會議上，彼時提出加強城市更新和存量住房改造。隨后的2020年、2023年和2024年均提及城市更新，提法從“實施城市更新行動”升級為“大力實施城市更新”。
??今年4月城市更新一詞首次出現在中央政治局會議中，會議強調“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。”
??表述也從中央經濟工作會議中的“大力實施”進一步升級為“加力實施”。
??此外，今年政府工作報告也提及“持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造”，體現出中央對于城市更新工作的重視及支持。
??“730”政治局會議的提法從“加力實施”轉變為“高質量開展”。與中央城市工作會議提出的城市發展從“大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”相呼應。
??這也意味著新一輪城市更新將圍繞城市“存量提質增效”拉開大幕。
??城市更新是城鎮化發展歷史的必然過程，并從頂層設計發展到落地實操階段。
??今年5月，《關于持續推進城市更新行動的意見》出臺，7月21日，住建部發布了《城市更新規劃編制導則》，將城市更新從政策文件落地到執行層面。
??在3月9日全國人大民生記者會上住建部部長倪虹表示：2025年持續推進城市更新，重點有三類項目。其中和房地產行業直接相關的是第一類即民生類的項目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。二是城中村改造項目，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。三是大力推進完整社區建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。
??未來城市更新的潛在需求主要來自于老舊小區改造、城中村改造和城市基礎設建設改造。
??住建部數據顯示，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民。
??從過去城市更新規模來看，其中2022年以來連續三年城市更新項目數量維持在6萬個以上，總投規模已是萬億級別。另據東吳證券測算，“十五五”期間，城市更新預計至少能完成4.48萬億總投資，折合每年近9000億。
??住建部部長此前表示“從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。
??高質量城市更新行動，聚焦老舊小區改造、城市基礎設施提升等重點領域，核心在于“以存量撬動增量”。尤其是住建部明確2025年將通過推進貨幣化安置加力實施城中村和危舊房改造，并在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模，不斷催生存量住房改善需求。
??通過貨幣化安置（如直接發放購房補貼或房票），引導被拆遷居民優先購買存量商品房，預計2025年新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。
??長期來看，以城市更新為背景，通過“好房子”共計迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，最終形成新的價格體系，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。
??中央政治局雖然沒有直接提到“房地產”，但是“字越少、影響越大”，高質量開展城市更新將成為城市發展“存量提質增效”的重要抓手，并持續推動新型城鎮化穩定高質量發展，為房地產業新一輪發展提供重要的需求支撐。
??房地產業經過過去20年的高速發展，城市居民從“住有所居”實現到“住有優居”的跨越。在高質量城市更新背景下，各地供地質量將會不斷提升，“城市更新”將與“好房子”深度融合，從而推動房地產行業加速向“高品質、低風險、可持續”的發展新模式轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
